L'INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIÉTÉ

La propriété d’un bien peut se démembrer en plusieurs "morceaux".

Il y a d’abord l’usage, le droit d’utiliser le bien pour ses propres besoins, c’est donc le droit d’habiter un logement.

Ensuite, il y a les fruits, pour une habitation, c’est la possibilité de louer et de percevoir les loyers.
Quand on réunit ces deux "morceaux", l’usage et les fruits, cela donne l’usufruit.

Le dernier "morceau", c’est ce qui reste quand on a enlevé l’usufruit, c’est ce que l’on appelle la nue-propriété.
 

L’usufruit peut être viager, c'est-à-dire qu’il dure jusqu’au décès de l’usufruitier.
C’est la configuration que l’on trouve dans beaucoup de successions.
Un des parents, au décès du premier, hérite de l’usufruit, les enfants de la nue-propriété. Le parent survivant est donc tranquille jusqu’à sa mort. Les enfants n’en récupèrent la pleine propriété qu’au décès du dernier parent.

Mais l’usufruit peut être aussi pour un temps donné.
On peut céder l’usufruit d’un bien pour 15 ans, par exemple.
L’achat de la nue-propriété du bien se fait donc pour 50 ou 60% de sa valeur, et un autre investisseur va acheter l’usufruit pour 40 ou 50% de la valeur du bien.
Au bout de 15 ans, la pleine propriété est récupérée sans coût supplémentaire.

L’autre investisseur, s’occupant de louer le bien et de l’entretenir. Le nu-propriétaire perçoit des loyers, sous la forme d’une réduction de prix, en échange de l’immobilisation de son argent.

Cela présente trois avantages pour le nu-propriétaire :
- Il n’est pas imposé sur cette réduction de prix, alors qu’il le serait sur des loyers.
- Il ne s’occupe pas de la gestion, trouver des locataires, faire les travaux, percevoir, les loyers, etc.,
- Les biens possédés uniquement en nue-propriété n’entrent pas dans l’assiette de l’ISF.
 

Ce sont en général des investisseurs institutionnels et aussi des bailleurs sociaux. Tout le monde y trouve son compte.

L’argent est immobilisé, mais à terme un bien vaudra quasiment le double de ce qui a été investi.
De l’autre côté, le bailleur social n’investit que 40 ou 50% de la valeur du bien. De plus, le bailleur social investit moins d’argent.

Il peut acheter de l’ancien, et assurer une meilleure répartition de ses logements, qui peuvent être disséminés plutôt que d’être regroupés dans un seul immeuble ou dans une seule cité.
 

Tout d’abord, s’assurer de la valeur du bien. Rien ne sert d’acheter la nue-propriété si l’achat se fait au prix de la pleine propriété !

Ensuite, il faut vérifier que le bailleur prend à sa charge tous les travaux, y compris les gros travaux, et qu’il paie aussi l’impôt foncier.

Il faut aussi s’assurer qu’il vous rendra le bien en état impeccable.

Enfin, il est bon de négocier des pénalités dans le cas où le bailleur vous rendrait votre bien avec retard.

Si toutes ces précautions sont prises, il n’y a pas de piège et ce peut être une bonne affaire.

Ce n’est pas un dispositif de défiscalisation en dehors de l’ISF mais plutôt un dispositif de réorganisation de patrimoine et un placement.