MARCHAND DE BIENS : QUELLE IMPOSITION ?

L’octroi du statut « marchand de biens » a de nombreuses conséquences (notamment fiscales) pour la personne qui y est soumise. Mais qui sont vraiment les marchands de biens ? Et à quelles règles d’imposition fiscale obéissent-ils ?

Le principe. Un « marchand de biens » est une personne qui achète en son nom et de manière habituelle des biens immobiliers, des fonds de commerces, des actions ou parts de sociétés immobilières (voire des droits immobiliers - servitude, mitoyenneté, droit de surélévation, etc. - et des droits mobiliers - droit au bail, promesse unilatérale de vente, etc. - qui s’y rapportent) en vue de les revendre.

3 conditions. Le statut de marchand de biens est donc subordonné à la réunion de 3 conditions cumulatives :
- la personne achète des biens immobiliers (immeubles, fonds de commerces, actions ou parts de société) et les revend ;
- elle le fait de manière habituelle ;
- et elle le fait dans l’intention de les revendre (on parle « d’intention spéculative »).

Qui peut prétendre à l’octroi du statut ? Le statut de « marchand de biens » peut être octroyé à des « particuliers » (soit des personnes qui n’agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle) comme à des entreprises ou des sociétés, et ce quelle que soit leur forme juridique. L’octroi du statut de marchand de biens est donc indifférent de la profession qu’exerce réellement le contribuable.

Condition 1 : l’achat/revente. La notion « d’achat/revente » d’immeubles vise toutes les opérations qui ont pour effet de transférer la propriété du bien. Il peut s’agir d’achat simple, mais aussi d’apports en société, de remises à l’échange, etc. Concrètement, sont visées toutes les opérations par lesquelles une personne qui acquiert un bien dans le but de le revendre, le cède effectivement.

Condition 2 : la notion « d’habitude ». La notion d’activité « habituelle » d’achat/revente d’immeubles n’est pas définie par la Loi. Par conséquent, elle dépend de l’appréciation des circonstances au cas par cas par le juge. Dans le cadre de son évaluation, celui-ci peut notamment prendre en compte l’activité de la personne ou l’objet social de la société à l’origine de l’opération (c’est-à-dire du type d’activité qu’elle exerce), mais aussi le nombre d’opérations réalisées et leur rythme dans le temps.

Condition 3 : « l’intention spéculative ». Pour obtenir le statut de marchand de biens, la personne doit (aussi) acheter les biens immobiliers en vue de les revendre. Là encore, cette notion « d’intention spéculative » est laissée à l’appréciation du juge en fonction des circonstances (délai séparant l’achat de la revente du bien, montant du profit réalisé, etc.).

A noter. Pour caractériser le statut de marchand de biens, il est nécessaire que l’intention d’acheter pour revendre en vue d’en tirer un profit soit présente dès l’achat de l’immeuble.
 

Le principe. Les revenus enregistrés par les marchands de biens sont en principe imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au titre de l’impôt sur le revenu, sans possibilité d’option pour le régime « micro-BIC ». Pour mémoire, le régime micro-BIC constitue un régime d’imposition simplifié, qui occasionne l’application d’un abattement forfaitaire en lieu et place d’une déduction à l’euro près des charges liées à l’exploitation.

Mais… Les sociétés civiles identifiées comme des marchands de biens sont nécessairement imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), en raison du caractère commercial de leur activité. Il en sera de même de l’activité de marchand de biens exercée sous la forme d’une société commerciale (du type SARL, SAS, etc.).

Focus sur la notion de « stock ». Les biens détenus par un marchand de biens dans le cadre de son activité sont considérés comme du « stock ». Cette notion de « stock » s’oppose à celle de biens « immobilisés » (ou « immobilisations »), qui constituent des biens que la personne utilise de façon durable pour l’exercice de son activité professionnelle.

Quelle conséquence ? Comme les immeubles qu’il achète et vend sont considérés comme son stock, le gain réalisé par le marchand de biens à cette occasion constitue donc toujours un résultat dit « ordinaire », imposable comme tel.

Donc ? Que le marchand de biens soit imposé au titre des BIC ou de l’IS n’a aucune incidence : les biens immobiliers détenus par un marchand de biens constituant du stock, et non un actif, le gain réalisé ne pourra pas bénéficier du régime des plus-values professionnelles et des exonérations qui y sont liées, le cas échéant. De la même manière, le marchand de biens, personne physique, ne peut donc prétendre, pour ce type de gain, à l’application du régime particulier des plus-values immobilières.
 

La qualité de « marchand de biens » peut être octroyée à toute personne qui en remplit les conditions. L’octroi d’un tel statut a des conséquences fiscales notables qu’il est impératif de connaître pour mieux les anticiper. N’hésitez pas à prendre conseil !
 

Lien : - Article 34 du Code général des impôts (notion de BIC)

Lien : - Article 206 du Code général des impôts (les sociétés civiles exerçant une activité commerciale sont imposées à l’impôt sur les sociétés)