MARCHAND DE BIENS : FOCUS SUR LA TVA

Parce qu’il achète et revend de manière habituelle des biens immobiliers, le marchand de biens est particulièrement concerné par les règles de TVA applicables en matière immobilière. En quoi consistent ces règles ? Comment s’articulent-elles avec le statut de marchand de biens ?

Rappel du principe. Tout professionnel assujetti à TVA qui vend un immeuble dans le cadre de son activité économique est en principe soumis à TVA sur cette vente. A l’inverse, si le vendeur est un particulier, la vente de l’immeuble ne sera pas soumise à TVA.

Donc. Le fait que le vendeur soit ou non « assujetti à TVA » a donc une importance déterminante dans le cadre de la règlementation applicable puisqu’elle constitue une condition préalable à ce que la vente de l’immeuble soit soumise à TVA.

« Assujetti à TVA » ? Pour mémoire, une personne est assujettie à TVA dès lors qu’elle effectue de manière indépendante et habituelle une activité économique (activités de producteur, de commerçant, de prestataire de services, etc.), et qu’elle agit, au regard de l’opération qu’elle réalise, en tant que telle.

Donc. La question qui se pose est donc celle de savoir si un marchand de biens entre dans cette catégorie de personnes « assujetties » à TVA.

Pour rappel, un « marchand de biens » est une personne qui achète en son nom et de manière habituelle des immeubles, des fonds de commerces, des actions ou parts de sociétés immobilières en vue de les revendre.

Qui ? Le statut de « marchand de biens » peut être octroyé à des « particuliers » (soit des personnes qui n’agissent pas dans le cadre de leur activité professionnelle) comme à des entreprises ou des sociétés et ce, quelle que soit leur forme juridique.

La conséquence. Dès lors qu’elles sont considérées comme des « marchands de biens », les personnes qui réalisent les opérations d’achat/revente d’immeubles à titre habituel sont assimilées à des « professionnels de l’immobilier » qui agissent, pour ces opérations, dans le cadre de leur activité économique, ce qui les rend, en principe, assujetties à TVA au titre des opérations qu’elles réalisent.

Concernant les particuliers. Pour déterminer si l’opération de vente réalisée est celle d’un particulier agissant dans le cadre de la gestion de son patrimoine privé ou d’un marchand de biens agissant dans le cadre de son activité économique (« en tant que tel »), le juge se livre à une appréciation minutieuse de la situation, en utilisant un faisceau d’indices.

Pour cela, il prend en compte le nombre et le mode d’achats des biens par la personne, la durée qui s’écoule entre l’achat et la revente des biens immobiliers, les recettes que ces opérations génèrent, etc. Chaque situation fait donc l’objet d’une appréciation au cas par cas.
 

Le rappel du principe… Les ventes d’immeubles qui sont réalisées par un assujetti à TVA dans le cadre de son activité économique sont en principe soumises à TVA. Toutefois, seules sont soumises, de plein droit, à la TVA les ventes :
- de terrains à bâtir ;
- d’immeubles neufs.

Focus sur la notion « d’immeubles neufs ». Sont considérés comme neufs les immeubles qui sont achevés depuis 5 ans tout au plus. La notion d’immeubles « achevés » comprend non seulement les constructions nouvelles, mais aussi les immeubles déjà existants qui ont subi des travaux importants ayant abouti à une surélévation ou à une remise à neuf, de telle sorte qu’ils sont assimilés à des constructions nouvelles.

Des exceptions ? Si, par principe, les ventes de terrains à bâtir et d’immeubles neufs sont soumises à la TVA, les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, ainsi que les ventes de terrains qui ne sont pas qualifiés de terrains à bâtir, échappent à la taxation.

Pas de TVA = pas de déduction de TVA. Si un marchand de biens vend un immeuble achevé depuis plus de 5 ans ou un terrain qui n’est pas un terrain à bâtir, la vente ne sera pas soumise à TVA. Dans cette hypothèse, il ne pourra pas récupérer la TVA qu’il a payée sur ses dépenses liées à l’achat du bien (comme celle liés à d’éventuels travaux). En pratique, on parle du mécanisme de « déduction de TVA ».

Quelle solution ? Pour pallier cette situation dans ces 2 hypothèses (opérations visant un immeuble achevé depuis plus de 5 ans et terrain qui n’est pas qualifié de terrain à bâtir), qui peut lui être préjudiciable en termes de trésorerie, le marchand de biens peut décider, toutes conditions remplies, de soumettre malgré tout la vente à TVA en optant pour celle-ci.

Quel intérêt ? Opter pour la TVA permet au marchand de biens de déduire la TVA qu’il a d’ores et déjà réglée sur l’ensemble des frais et charges relatifs à l’immeuble acheté.

Attention ! S’il décide d’opter pour le paiement de la TVA, le marchand de biens doit obligatoirement mentionner cette option dans l’acte de vente de l’immeuble.
 

Une taxation sur le prix total… En principe, les ventes d’immeubles soumises à TVA le sont sur le prix de vente total du bien.

… mais pas seulement. Il existe toutefois une exception à ce principe, qui consiste à n’appliquer la TVA que sur la « marge » réalisée par le vendeur, à savoir la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition : on parle alors de « TVA sur marge ».

Dans quel(s) cas ? Seules certaines ventes sont soumises à la TVA sur marge, à savoir :
- les ventes de terrains à bâtir, lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA réglée en amont ;
- les ventes d’immeubles achevés depuis plus de 5 ans, là encore lorsque l’achat n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA réglée en amont.

Sous quelle(s) condition(s) ? Pour revendiquer l’application du régime de TVA sur marge, il est notamment nécessaire que le vendeur prouve que le bien qu’il revend est identique à celui qu’il a acheté.

C’est-à-dire ? Il est nécessaire qu’entre le moment de son achat et celui de sa revente, le terrain ait conservé la même identité juridique et les mêmes caractéristiques physiques, comme ont eu l’occasion de le préciser l’administration fiscale et le juge de l’impôt. A titre d’exemple, la vente d’un immeuble bâti ne peut donner lieu à l’application du régime de TVA sur marge dès lors qu’il a été acquis en tant que terrain à bâtir.

Quel impact pour le marchand de biens ? Le marchand de biens qui achète un bien immobilier en vue de sa revente doit donc veiller, s’il souhaite bénéficier du régime de TVA sur marge, à respecter toutes les conditions requises.

En conclusion

En tant que professionnel de l’immobilier, le marchand de biens doit respecter les règles applicables en matière de TVA immobilière. Particulièrement denses et complexes, celles-ci offrent toutefois divers dispositifs (tels que l’option pour le paiement de la TVA) pouvant se révéler avantageux, à condition toutefois d’en maîtriser les contours.
 

Lien : - Articles 256 et suivants du Code général des impôts