 Revenus locatifs Pixabay
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Déclarer les revenus locatifs d'une location nue perçus en 2018, année blanche, n'est pas des plus simples. En effet, selon la règle générale, les revenus fonciers de 2018 « échappent » à l'impôt, mais ils doivent toutefois être déclarés. Des cas particuliers sont également prévus. Il faut en tous les cas bel et bien déclarer sous le régime fiscal adapté à chaque cas de figure.
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La règle générale : les loyers encaissés en 2018 entrent dans le champ d’application du crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR) appliqué en 2019 pour effacer l’impôt 2018. En principe, ils ne sont donc pas taxés. Toutefois, certains de ces revenus considérés comme exceptionnels ne seront pas neutralisés et donc, taxés. Le point pour les locations nues :
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Revenus inférieurs à 15 000 euros et peu de charges |
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Le régime micro-foncier ou réel s'applique si les loyers perçus hors charge en 2018 ne dépassent pas 15 000 euros. Un abattement forfaitaire de 30 % s'applique alors d'office, indépendamment des frais engagés dans le cadre de la location du logement. Autrement dit, ces revenus locatifs sont imposés à hauteur de 70 % et aucune autre déduction n'est possible au titre de charges ou de travaux. Ce régime est avantageux pour les bailleurs qui n'ont pas réalisé de grosses dépenses pour entretenir ou améliorer leur bien en location.
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Des charges à déduire ou un revenu locatif au-delà de 15 000 euros |
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Le régime réel, obligatoire dés que les revenus locatifs annuels dépassent 15 000 euros, peut aussi être choisi par les bailleurs ayant perçu un revenu locatif annuel moindre. Le choix de ce régime engage le déclarant pour trois ans, sans retour en arrière avant ce délai pour les futures déclarations. L'intérêt : ce régime permet de déduire des loyers encaissés toutes les charges et frais relatifs au bien loué. Y figurent entre autres travaux, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, primes d’assurance. À noter : seuls les frais payés avant le 31 décembre 2018 peuvent être déduits, ainsi des travaux réalisés dans l'année, mais payés en 2019 seulement, ne rentrent pas en ligne de compte.
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Les revenus fonciers exceptionnels |
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Certains revenus encaissés en 2018 sont soumis à l'impôt s'ils revêtent un statut de revenus exceptionnels. C'est le cas de suppléments de loyers perçus à l'entrée d'un locataire dans le bien, des arriérés de loyers encaissés en 2018, ou des sommes acquittées d'avance par le locataire - par exemple le loyer de janvier 2019 versé sur les derniers jours de décembre 2018. Même cas de figure pour tout encaissement exceptionnel en 2018 telle une subvention pour financer une charge déductible, sans vocation à être réitéré.
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Le cas du déficit foncier |
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Avec le régime réel, la déduction de lourdes charges - souvent des travaux conséquents réalisés dans le bien - génèrent un déficit foncier qui peut être déduit des revenus globaux imposables, dans la limite de 10 700 euros. Or, dans le cadre de l'année blanche, les revenus fonciers échappant à l'impôt, un tel déficit est perdu, mais en partie seulement. En effet, l'administration fiscale a prévu un dispositif transitoire permettant de déduire des loyers perçus en 2019 la moitié du montant des charges déductibles déboursées en 2018 et en 2019. Soit un report d'un an de 50 % des sommes déductibles au titre de ces deux années.
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