LES GRANDS PRINCIPES DE LA SAISIE IMMOBILIÈRE

Pour obtenir le recouvrement de sa dette, un créancier peut demander la saisie de l’immeuble appartenant à son débiteur en vue de sa vente : c’est ce que l’on appelle une saisie immobilière. Quels sont les grands principes qui encadrent ce type de saisie ? A quelles règles obéit-elle ?

Le principe. Une saisie immobilière est une procédure judiciaire qui a pour objet de permettre à un ou des créanciers d’obtenir le remboursement des dettes impayées en procédant à la vente du bien immobilier appartenant à leur(s) débiteur(s).

Concrètement. C’est le cas, par exemple, du propriétaire qui ne rembourse plus son crédit immobilier. La banque qui lui a prêté l’argent au moment de l’achat du bien immobilier peut procéder à sa saisie, en vue de le vendre, pour se rembourser des sommes encore dues.

De nombreux intervenants. La procédure de saisie immobilière implique de nombreux intervenants et notamment :
- un débiteur, dont le bien immobilier fait l’objet de la saisie ;
- un ou des créanciers qui mettent en œuvre la procédure judiciaire de saisie immobilière ;
- un juge (techniquement appelé juge de l’exécution) qui autorise la saisie immobilière et s’assure du respect de la procédure ;
- un huissier de justice qui va notifier la mise en œuvre de la procédure de saisie immobilière ;
- des avocats qui vont défendre leurs clients ;
- des notaires qui vont intervenir à l’acte de vente ;
- des professionnels de l’immobilier qui vont permettre l’obtention des documents nécessaires à toute vente immobilière (diagnostiqueur, métreur, etc.) ;
- un service de la publicité foncière qui va permettre de rendre la procédure opposable aux tiers.
 

Une procédure stricte. Parce qu’elle intervient dans le cadre d’une procédure judiciaire portant atteinte au droit de propriété, la saisie immobilière obéit à des règles strictes, qu’il est impératif de respecter.

Etape 1 : obtenir un titre exécutoire. Avant de faire appel au juge pour mettre en œuvre la saisie immobilière, il faut obtenir un titre exécutoire (généralement un acte notarié) qui autorise le créancier à délivrer un commandement valant saisie immobilière.

Concernant le titre exécutoire. Ce titre exécutoire peut être délivré par le juge ou par un notaire. En pratique, pour des questions de rapidité, il sera généralement délivré par le notaire.

A noter. A cette étape, il faut veiller à ce que l’acte notarié soit conforme à la loi et comporte une formule exécutoire qui permet au créancier d’engager l’étape 2 de la procédure.

Etape 2 : notifier un commandement de payer. Muni de son titre exécutoire, le créancier doit faire appel aux services d’un huissier de justice qui va notifier un commandement de payer au débiteur. Pour mémoire, un commandement de payer est un document écrit mettant en demeure le débiteur de payer ses dettes dans un délai déterminé (le plus souvent 8 jours) et l’informant de la mise en œuvre d’une procédure de saisie immobilière à défaut de paiement.

Bon à savoir. A partir de la notification du commandement de payer, les effets de la procédure de saisie immobilière sont déjà applicables, ce qui empêche notamment le débiteur de percevoir un éventuel loyer.

Etape 3 : établir un procès-verbal de description du bien immobilier saisi. A défaut de remboursement de la dette dans le délai imparti, l’huissier de justice va établir un procès-verbal de description du bien immobilier saisi. Pour cela, il doit le visiter et peut se faire accompagner de professionnels de l’immobilier pour l’aider dans sa tâche.

A noter. En principe, le débiteur ne peut pas s’opposer à l’entrée dans les lieux de l’huissier de justice. Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il y a un locataire en place, puisque celui-ci peut parfaitement refuser l’entrée de son domicile à l’huissier. Dans ce cas, il est alors nécessaire d’obtenir l’autorisation du juge pour que l’huissier de justice puisse entrer dans les lieux.

Une publication. Dans un délai de 2 mois à compter de sa notification, le commandement de payer valant saisie immobilière doit être publié au service des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble saisie.

Pourquoi ? Cette publication a pour objectif de rendre la procédure de saisie immobilière et ses effets opposables aux tiers (ce qui signifie que tout le monde doit la respecter, même ceux qui n’ont rien à voir avec le litige).

Etape 4 : assigner le débiteur à comparaître devant le juge. Dans les 2 mois qui suivent la publication du commandement de payer, le créancier doit assigner le débiteur à comparaître devant le juge à une audience d’orientation.

Pour mémoire. L’assignation est un acte de procédure par lequel le débiteur est informé qu'un procès lui est intenté et qu’il doit comparaître aux lieu, date et heure indiqués.

Et les autres créanciers ? Le cas échéant, dans les 5 jours ouvrables qui suivent cette assignation, les autres créanciers inscrits doivent également être assignés par le créancier poursuivant afin d’être mis au courant de la mise en œuvre de la procédure.

Etape 5 : l’audience d’orientation. A l’issue de l’audience d’orientation, le juge peut prendre l’une des décisions suivantes :
- la vente à l’amiable de l’immeuble saisi ;
- la vente forcée de l’immeuble saisi via une vente aux enchères judiciaire ;
- la fin, la suspension ou l’interruption de la procédure de saisie.

Etape 6 : la répartition du prix de vente. A la suite de la vente du bien immobilier, le prix de vente est réparti entre les créanciers, selon leur rang. Cette répartition peut être amiable ou judiciaire.

Focus sur la notion de rang. On parle de rang des créanciers pour désigner le mécanisme selon lequel certains créanciers sont prioritaires par rapport à d’autres. Un créancier de premier rang sera donc remboursé prioritairement à un créancier de second rang.
 

Le recours privilégié à la vente amiable. Dans cette hypothèse, le débiteur est d’accord pour vendre son bien, sur autorisation du juge.

Quel prix ? C’est le juge qui fixe le prix minimum auquel le bien immobilier doit être vendu. Pour cela, il prend notamment en compte les conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Bon à savoir. Le débiteur doit se montrer diligent dans les démarches de vente de son bien immobilier, puisqu’il doit en justifier devant le créancier poursuivant. A défaut, la procédure de vente forcée du bien aux enchères peut être mise en œuvre.

Attention ! Une fois la vente du bien réalisée, l’acte de vente doit être établi par un notaire après consignation du prix de vente auprès de la Caisse des dépôts et consignations et sur justification du paiement des frais de la vente et des frais taxés.
 

Les formalités préalables à la vente aux enchères. Dans cette hypothèse, le juge fixe une audience de vente aux enchères qui se déroulera 2 mois au minimum et 4 mois au maximum après l’audience d’orientation.

Durant ce délai, l’annonce de la vente forcée de l’immeuble sera publiée, pour informer l’ensemble des potentiels enchérisseurs. Des visites du bien sont également organisées.
A quel prix ? Le montant de la mise à prix du bien immobilier est fixé par le créancier qui a initié la procédure de saisie immobilière. S’il le fixe trop bas, le juge peut le rehausser, sur demande du débiteur.

Lors de la vente aux enchères. Les enchérisseurs doivent faire connaître leurs enchères par le biais d’un avocat.

Après la vente aux enchères. Le prix de vente est réparti entre les créanciers. Cette répartition se fait à l’amiable ou, à défaut, devant le juge.

Surenchère. Il est possible de faire une surenchère d’un montant minimal égal à l’enchère gagnante majorée de 10 pourcent dans les 10 jours qui suivent la vente. Si tel est le cas, une nouvelle vente aux enchères a lieu.
 

La saisie immobilière, qui vise à autoriser la vente amiable ou forcée d’un immeuble, est une procédure judiciaire initiée par un créancier dont la dette est restée impayée. Sa mise en place nécessite l’intervention du juge, et obéit à des règles strictes.
 

Lien : Articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

Lien : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 1er février 2018, n 16-25097 (validité d’un titre exécutoire notarié-absence de sceau)