LE POINT SUR LE RÉGIME FISCAL DE LA SCI

Le point sur le régime fiscal de la SCI

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Au-delà de ses nombreux avantages pratiques, la constitution d’une SCI nécessite la maîtrise de règles fiscales qui diffèrent selon le régime d’imposition choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Quels sont les caractéristiques, avantages et inconvénients de chacun de ces régimes ?


1 - La SCI : quelques rappels…

La SCI : qu’est-ce que c’est ? Une société civile immobilière (SCI) est une société dont l’objet est de faire construire ou d’acheter des immeubles en vue de les louer ou de les mettre à disposition de ses associés.

La SCI : quel(s) intérêts(s) ? Fonder une SCI permet aux associés de faciliter la gestion de leur patrimoine immobilier et, le cas échéant, d’en préparer la transmission : ils ne sont pas directement propriétaires des biens immobiliers, mais seulement des parts de la SCI qui détient les immeubles.

Quel avantage ? La création d’une SCI permet d’échapper aux règles particulièrement strictes de l’indivision qui s’appliquent, en principe, quand plusieurs personnes sont directement propriétaires d’un même bien immobilier.

Location nue ou meublée ? D’un point de vue fiscal, il est important de différencier le cas où la SCI loue :
- des locaux nus ;
- des locaux meublés.

Pourquoi ? Selon l’hypothèse envisagée, les règles d’imposition applicables seront différentes.

A noter. Pour plus de simplicité, nous n’envisageons ici que le cas d’une SCI détenue par des personnes physiques.
 

2 - Le principe : location de locaux nus = IR

Imposition au nom des associés. En principe, une SCI qui loue des locaux nus est soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Concrètement, cela signifie que l’ensemble de son résultat imposable est imposé entre les mains de ses associés, chacun à proportion de ses droits dans la société.

Imposition sur le résultat imposable. Les associés sont donc imposés, à proportion de leurs droits, sur la totalité du résultat imposable de la société, et non sur les seuls bénéfices qui leur ont été effectivement distribués. Ils peuvent donc payer de l’impôt sur des bénéfices qui ne leur ont pas été distribués par la société... Ce qui ne constitue pas toujours une bonne nouvelle !

Quelle catégorie de revenus ? Les revenus issus de la location nue de locaux appartenant à la SCI sont imposés selon les règles applicables aux revenus fonciers, notamment en ce qui concerne la détermination du résultat imposable.

Résultat imposable : quel calcul ? Sauf application d’un régime spécifique forfaitaire (appelé micro-foncier), le résultat imposable de la société est schématiquement calculé en déduisant de l’ensemble des loyers et sommes perçues par la société les charges qu’elle a supportées dans le cadre de la mise en location du bien (telles que ses frais d’entretien et de réparation). Ce résultat est ensuite ventilé entre les associés à proportion de leurs droits.

Le cas de la vente d’un immeuble. Si la SCI est soumise à l’IR, la vente d’un immeuble génère une plus-value immobilière imposable entre les mains de chaque associé. Ceux-ci peuvent par conséquent bénéficier du régime applicable aux plus-values immobilières privées.

Quel intérêt ? Ces règles peuvent se révéler particulièrement avantageuses, notamment dans la mesure où elles permettent aux associés de réduire le montant de leur plus-value imposable par le biais de mécanismes d’abattement et d’exonération liés à la durée de détention du bien, toutes conditions par ailleurs remplies.
 

3 - L’exception : location de locaux nus = IS

Imposition au nom de la société. Malgré le principe d’imposition à l’IR, la SCI peut opter pour une imposition au titre de l’impôt sur les sociétés (IS).

Comment ça marche ? Dans ce cas, elle règle elle-même l’impôt qui est dû.

Quelle imposition pour les associés ? Par voie de conséquence, les associés de la SCI ne sont imposés que sur les dividendes qui leur ont été effectivement distribués. Ce qui peut constituer un avantage non négligeable !

Le cas de la vente d’un immeuble. La plus-value réalisée par la SCI à l’IS à l’occasion de la vente de l’un de ses immeubles est imposée selon les règles applicables à l’IS.

Pourquoi est-ce moins avantageux ? La SCI ne bénéficie donc pas des dispositifs avantageux d’abattement et d’exonération liés à la durée de détention du bien, qui sont réservés aux personnes physiques qui réalisent une plus-value immobilière.
 

4 - Focus sur la location meublée

Le principe de l’imposition à l’IS. En principe, la SCI qui exerce une activité de location meublée est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), puisque cette activité est considérée comme « commerciale » au regard des dispositions fiscales applicables.

L’exception de l’imposition à l’IR. Par exception toutefois, la société peut échapper à l’IS et donc, être soumise à l’IR, si les recettes tirées de l’activité de location meublée représentent moins de 10 % de ses recettes totales hors taxes.

A noter. L’appréciation de ce seuil fait l’objet d’un examen minutieux par le juge, dont l’issue dépend de chaque cas de figure.
 

En conclusion

Les règles d’imposition des revenus d’une SCI varient selon que celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ces 2 régimes d’imposition comportent des avantages et inconvénients distincts, qu’il peut être opportun d’identifier !
 

Sources

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