LE POINT SUR LE DISPOSITIF PINEL

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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez entendu parler du dispositif Pinel. De quoi s’agit-il exactement ? Comment en bénéficier ?


1 - Dispositif Pinel : c’est quoi ?

Le principe. Le dispositif Pinel est un dispositif fiscal de faveur qui permet aux propriétaires de logements neufs (ou assimilés) construits ou achetés en vue de leur mise en location dans certaines zones du territoire de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Dispositif « Duflot » ou « Pinel » ? Ce dispositif de faveur s’est successivement appelé :
- dispositif « Duflot », pour les investissements réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 ;
- dispositif « Pinel » pour les investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

Outre-mer. Le dispositif Pinel profite aux propriétaires de logements situés en métropole, mais également en Outre-mer. Notez toutefois que ses modalités d’application diffèrent selon la localisation du bien.
 

2 - Dispositif Pinel : pour qui ?

Bénéficiaires. Les bénéficiaires du dispositif Pinel sont les personnes physiques qui remplissent l’ensemble des conditions suivantes :
- elles sont fiscalement domiciliées en France ;
- elles achètent un logement (soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés de type SCI), ou elles souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, dès lors que 95 % du montant de la souscription servent à financer les opérations immobilières visées par le dispositif.
 

3 - Dispositif Pinel : pour quoi ?

Pour quels investissements ? Le dispositif Pinel profite aux investissements suivants :
- les logements achetés neufs entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, à la condition que l'acte authentique d'achat soit signé dans ce délai et ce, quelle que soit la date de la promesse de vente, de la réservation ou de la demande de permis de construire ; point important, notez que pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, seuls ceux qui concernent des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles au dispositif ;
- les logements achetés en l'état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 à condition, pour les achats réalisés depuis le 1er septembre 2014, que l'achèvement intervienne dans les 30 mois qui suivent la date de la signature de l'acte authentique d'acquisition ; pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, seuls ceux qui concernent des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles au dispositif ;
- les logements que le contribuable fait construire et qui font l'objet d'une demande de permis de construire déposée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, à la condition toutefois que la construction soit achevée dans les 30 mois suivant la date d'obtention du permis ; pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, seuls ceux qui concernent des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles au dispositif ;
- les logements achetés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, et qui font ou ont fait l’objet de travaux que l’on considère comme concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf ; cela concerne les travaux qui ont permis de rendre à l’état neuf :
- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre ;
-les locaux affectés à un usage autre que l'habitation (comme les granges ou locaux commerciaux) qui ont été achetés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de transformation dans le but de les transformer en logements ;
- les logements vétustes (soit ceux qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence) achetés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024, et qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de réhabilitation dans le but de leur permettre d’acquérir des performances techniques qui sont proches de celles des logements neufs ;
- les achats de locaux inachevés, à la condition toutefois que cet achèvement intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2e année qui suit celle de l’achat.

Qu’est-ce qu’un « bâtiment d’habitation collectif » ? Au sens où l’entend l’administration fiscale, un « bâtiment d’habitation collectif » est un bâtiment qui nécessite la réalisation d’un nombre de logements obligatoirement supérieur à 2.

Concernant les parts de SCPI. Le particulier qui a souscrit des parts de SCPI en numéraire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 est éligible au dispositif Pinel à la double condition que :
- 95 % du produit de cette souscription soit exclusivement utilisé pour financer l’un des investissements éligibles au dispositif ;
- le produit de la souscription soit intégralement investi dans les 18 mois qui suivent sa clôture.

Concernant l’affectation des locaux. Les locaux acquis par le contribuable doivent impérativement être affectés à l’habitation.

Par exception, il est admis que les locaux à usage mixte ouvrent droit à la réduction d’impôt dès lors que ¾ au moins de leur superficie sont affectés à l’habitation. Dans ce cas cependant, le dispositif de faveur ne concerne que la seule fraction du local affectée à l’habitation.

Concernant la date butoir des travaux. Lorsque le logement fait l’objet de travaux après son achat, il est impératif que ceux-ci soient achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celui-ci.

Concernant les objectifs énergétiques visés. Les logements acquis et mis en location doivent impérativement atteindre certains objectifs énergétiques (aussi appelés « éco conditionnalité), dont la nature diffère selon l’investissement réalisé :
- pour les logements achetés neufs ou en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou que le particulier a fait construire, il est prévu qu’ils doivent impérativement respecter :
- la règlementation thermique 2012 (appelée « RT 2012 »), si le permis de construire a été déposé depuis le 1er janvier 2013 ;
- le label « BBC 2005 » si le permis de construire a été déposé avant cette date ;
- pour les autres logements, il est impératif :
- qu’ils bénéficient du label « HPE rénovation 2009 » ou « BBC rénovation 2009 » ;
- ou qu’ils respectent les exigences de performance énergétique globale pour au moins 2 des 4 catégories suivantes : isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, fenêtres, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Concernant la localisation des bâtiments. Les logements qui font l’objet de l’investissement doivent impérativement :
- être situés en métropole ou dans un département d’Outre-mer (voire, pour certains cas, dans une collectivité territoriale d’Outre-mer) ;
- et aussi être situés :
- dans des communes classées dans des zones géographiques qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements (dont la liste est disponible ici) ;
- ou dans des communes dont le territoire ;
- est couvert par un contrat de redynamisation des sites de la défense, pour les investissements réalisés depuis 2017 ;
- ou a été couvert par un tel contrat dans un délai de 8 ans précédant l’investissement, pour ceux réalisés depuis 2018.
 

4 - Dispositif Pinel : sous quelles conditions ?

L’obligation de louer le bien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, le contribuable qui a réalisé l’investissement doit s’engager à le louer nu :
- pour une durée de 9 ans, dans le cadre de l’investissement Duflot ;
- pour une durée de 6 à 9 ans, dans le cadre du dispositif Pinel.

Possibilité de prorogation. Pour les investissements Pinel (soit ceux réalisés depuis le 1er septembre 2014), l’engagement de location peut être prorogé pour une durée de 3 ans, renouvelable une fois si la durée de l’engagement initial était de 6 ans.

A noter. La durée de la location est décomptée à compter de la prise d’effet du bail initial.

Et si le locataire donne son congé ? Si le locataire délivre son congé, le bailleur doit impérativement retrouver un locataire dans un délai maximum d’un an.

Et dans le cas d’une société ? Notez que dans le cas où l’investissement a été réalisé par une société de type SCI, c’est elle qui doit prendre l’engagement de mettre le logement en location nue pendant le délai requis. De son côté, le contribuable doit s’engager à conserver la totalité des titres de la société jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement de location.

Quand doit débuter la location ? La location doit impérativement :
- débuter dans les 12 mois qui suivent l’achat ou l’achèvement de la construction ou des travaux ;
- et rester effective pendant toute la période couverte par l’engagement de location.

Concernant le plafonnement du loyer. Le loyer pratiqué ne doit pas dépasser un certain montant dont le maximum est actualisé chaque année et ce, pendant toute la durée de la location.

Attention ! Ce plafonnement est variable selon la zone dans laquelle est situé le logement loué et selon sa surface.

Concernant les ressources du locataire. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, il est nécessaire que les ressources du locataire ne dépassent pas un certain plafond, dont le montant varie selon sa situation de famille (personne seule, couple, personnes à charge, etc.) et la situation géographique du bien. Ce plafond fait également l’objet d’une révision annuelle.
 

5 - Dispositif Pinel : combien ?

Calcul de la réduction d’impôt. La réduction d’impôt Pinel se calcule de la manière suivante : montant de l’investissement réalisé (plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable et à 300 000 €) X taux de :
- 18 % (pour les investissements Duflot) ;
- 12 % (23 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) ou 18 % (29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer) pour les investissements Pinel, selon que la durée de l’engagement initial de location est de 6 ou 9 ans.

Un exemple. Un contribuable réalise un investissement en métropole de 100 000 €, dans lequel il réalise 25 000 € de travaux. Il prend l’engagement de louer son bien pendant 6 ans. Le montant de sa réduction d’impôt est donc de 15 000 € (125 000 X 12%).

Et si l’engagement de location est prorogé ? Si le bailleur proroge son engagement de location, le taux est de :
- 6 % pour la première période triennale, et 3 % pour la 2de période triennale (si l’engagement initial est de 6 ans) ;
- 3 % pour la période triennale (si l’engagement initial est de 9 ans).

A noter. Les taux de la réduction d’impôt Pinel seront, sauf exception, progressivement revus à la baisse à compter de l’année 2023.

Quand s’applique la réduction d’impôt ? La réduction d’impôt ne commence à s’appliquer sur l’impôt sur le revenu du propriétaire du logement qu’à compter du moment où les travaux sont achevés ou, si la date de celui-ci est postérieure, de son achat.

Pour combien de temps ? La réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de mise en location du bien, de manière égale.

Un cumul (im)possible ? Attention, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » et « Denormandie » pour un même logement.
 

6 - Dispositif Pinel : comment en bénéficier ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut joindre à la déclaration de revenus l’engagement de location et plusieurs pièces justificatives parmi lesquelles :
- la copie du bail signé ;
- l’avis d’imposition du locataire ;
- etc.

A noter. D’autres documents spécifiques peuvent être à fournir pour certains types d’investissement, notamment dans le cas de l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement.

Concernant les logements vétustes. Pour les logements vétustes, le bailleur doit obligatoirement détenir un état descriptif du logement, ainsi que l’attestation d’un professionnel établie avant et après les travaux, qu’il doit pouvoir présenter à la demande de l’administration.

Et si vous cessez de remplir les conditions nécessaires ? La réduction d’impôt octroyée peut faire l’objet d’une « reprise », c’est-à-dire d’un remboursement au profit de l’administration fiscale, notamment :
- si l’engagement de location du logement n’est pas respecté ;
- si le logement est vendu, sauf exception ;
- etc.
 

En conclusion

Le dispositif de faveur « Pinel » peut s’avérer particulièrement avantageux pour toute personne qui décide d’investir en vue de mettre son logement en location. Attention toutefois à respecter, pendant toute la durée de l’engagement de location, l’ensemble des conditions requises… n’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un professionnel !
 

Sources

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