LE POINT SUR LE DISPOSITIF COSSE

Dispositif

Dispositif Cosse

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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez entendu parler du dispositif Cosse. De quoi s’agit-il exactement ? Comment en bénéficier ? Voici l’essentiel des informations utiles à ce sujet !


1) Dispositif Cosse : c’est quoi ?

Le principe. Le dispositif « Cosse », aussi appelé « Louer abordable », est un dispositif fiscal de faveur matérialisé par l’octroi, aux propriétaires bailleurs qui y sont éligibles, d’une déduction d’impôt spécifique.

En détails. Ce dispositif s’applique aux logements qui sont loués, entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2022, dans le cadre d’une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (appelée « Anah ») dans certains secteurs locatifs.

Cosse, Duflot, Pinel, etc… Le dispositif Cosse ne doit pas être confondu avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme les dispositifs Duflot et Pinel, dont les modalités d’application sont différentes.
 

2) Dispositif Cosse : pour qui ?

Bénéficiaires. Les bénéficiaires du dispositif Cosse sont les personnes physiques qui remplissent les conditions suivantes :
- elles achètent un logement (soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, de type SCI) ;
- pendant toute la durée de la location, elles sont imposées pour les revenus générés par l’immeuble dans la catégorie des revenus fonciers ; attention toutefois, le dispositif Cosse n’est pas applicable si le contribuable relève du régime micro-foncier.

Régime micro-foncier ? Pour mémoire, le régime micro-foncier est un régime d’imposition simplifié qui s’applique aux propriétaires bailleurs qui enregistrent un revenu brut foncier annuel inférieur ou égal à 15 000 €. Schématiquement, pour le calcul de l’impôt, le revenu net imposable du bailleur est calculé après application d’un abattement forfaitaire de 30 %, qui correspond aux charges supportées dans le cadre de la mise en location du bien.

A noter. Il n’est pas exigé que le contribuable soit résident fiscal français pour pouvoir bénéficier du dispositif Cosse.
 

3) Dispositif Cosse : pour quoi ?

Investissements concernés. Le dispositif Cosse vise les logements qui remplissent les conditions suivantes :
- ils sont neufs ou anciens ;
- ils sont loués nus (ce qui exclut donc toute location meublée) ;
- ils sont affectés à l’habitation principale du locataire ;
- ils sont situés dans des zones géographiques qui se caractérisent par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs ; en pratique, il s’agit des zones A bis, A, B1 et B2 identifiées dans le cadre des dispositifs Duflot et Pinel (et dont le détail est disponible ici).

A noter. Pour les conventions conclues depuis le 1er juillet 2020, il est nécessaire que les lieux loués atteignent un certain niveau de performance énergétique (qui se traduit par une consommation conventionnelle en énergie primaire de type chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement du logement, inférieure à 331 kWh/m²/an si le logement est situé en métropole).

Mais aussi. Le dispositif Cosse s’applique aussi aux logements qui sont donnés en location via un mandat de gestion ou de location donné à un organisme d’intermédiation locative (public ou privé et agréé) dans le but d’être attribués à des personnes défavorisées.

Pour mémoire, on parle « d’intermédiation locative » lorsque le bailleur confie son bien à un tiers social (comme une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé) par le biais d’un mandat de gestion ou de location, dans le but de le louer ou de le sous-louer à des ménages en précarité.

Dans ce cas, notez qu’il est impératif que :
- l’organisme d’intermédiation ne fournisse pas de prestation hôtelière ou para hôtelière ;
- le logement constitue la résidence principale du locataire.

Mais encore. Le dispositif Cosse peut également bénéficier aux bailleurs d’un logement situé en zone C (dont le détail est disponible ici) dès lors :
- que la location est confiée un organisme agréé dans le cadre d’une intermédiation locative ;
- ou, pour les conventions conclues depuis le 1er janvier 2018, si la convention signée avec l’Anah :
o est de type « social » ou « très social », en référence au montant du loyer pratiqué par le bailleur ;
o et prévoit que des travaux d’amélioration seront réalisés.

 

4) Dispositif Cosse : sous quelles conditions ?

1re obligation : la convention avec l’Anah. Pour bénéficier du dispositif Cosse, il est impératif que le bailleur ait conclu une convention avec l’Anah.

Quel type de convention ? La nature de la convention signée diffère selon que le logement relève du secteur :
- intermédiaire ;
- social ;
-ou très social.

Pour combien de temps ? La convention conclue avec l’Anah, qui doit être rédigée sur la base d’un modèle type, est valable pour une durée de 6 ans, voire de 9 ans si cette dernière subventionne des travaux.

2e obligation : les ressources du locataire. Le locataire du logement doit avoir des ressources inférieures à un plafond dont le montant est ajusté chaque année et qui diffère selon :
- la localisation du logement ;
- la nature de la convention signée (secteur intermédiaire, social ou très social) ;
- la composition de son foyer fiscal (personne seule, en couple, avec ou sans personne à charge).

A noter. Le bailleur reste toutefois parfaitement libre de choisir son locataire.
3e obligation : le montant du loyer. Le loyer payé par le locataire ne doit pas excéder un certain plafond, lui aussi revalorisé chaque année, qui diffère selon la localisation du logement.

Besoin de détails ? Pour retrouver l’ensemble de ces plafonds, cliquez ici.
4e obligation : conserver la location du bien. Pour bénéficier du dispositif Cosse, le bailleur doit bien sûr maintenir la location pendant toute la durée de la convention qu’il a conclue avec l’Anah.

Et dans le cas d’une société ? Notez que dans le cas où l’investissement a été pris par une société de type SCI, c’est elle qui doit prendre l’engagement de mettre le logement en location nue pendant le délai requis. De son côté, le contribuable doit s’engager à conserver la totalité des titres de la société jusqu’à la fin de la période de location.

A noter pour l’Outre-mer. Le dispositif Cosse s’applique également en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, sous réserve que le bailleur réalise certains travaux de performance énergétique.
 

5) Dispositif Cosse : combien ?

Une déduction « spéciale ». Le dispositif Cosse consiste en l’octroi d’une déduction d’impôt spécifique au profit du bailleur qui en remplit les conditions, calculée sur le revenu brut qu’il a tiré du logement mis en location.

Taux de la déduction. Le taux de la déduction spécifique varie selon :
- la localisation du bien loué ;
- et la nature de la convention signée avec l’Anah (intermédiaire, social ou très social).

En pratique, ce taux oscille entre 15 et 85 %.

Un principe de solidarité. Plus le logement est situé dans une commune où il est difficile de se loger, plus la déduction fiscale spécifique sera importante.

Déduction fiscale : pendant combien de temps ? Le bailleur a le droit d’appliquer la déduction spécifique pendant toute la durée de la convention et, à l’expiration de cette dernière, jusqu’à la date fixée pour le renouvellement du bail (si le locataire en place reste le même et que l’ensemble des conditions relatives à l’application de l’avantage fiscal restent remplies).
 

6) Dispositif Cosse : comment en bénéficier ?

Pour bénéficier du dispositif de faveur, le bailleur doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle il sollicite, pour la première fois, l’application du dispositif, certains documents parmi lesquels :
- une copie de la convention conclue avec l’Anah ;
- une copie de l’engagement de location qu’il a pris ;
- une copie de l’avis d’imposition (ou de non-imposition) des locataires, établi au titre de la dernière année ou de l’avant-dernière année qui précède celle de la signature du contrat de location ;
- etc.

Mais aussi. Le bailleur est aussi tenu de fournir à l’administration un diagnostic de performance énergétique (DPE) en cours de validité à la date où il dépose sa demande de convention auprès de l’Anah.

Et si le bailleur cesse de remplir les conditions nécessaires ? L’avantage fiscal octroyé peut faire l’objet d’une « reprise » par l’administration (c’est-à-dire d’une demande de remboursement), notamment :
- si l’engagement de location n’est pas respecté par le bailleur ;
- si le logement est vendu, à l’exception de certains cas (comme le décès du bailleur) ;
- etc.

En pratique. Cette reprise se matérialise par une majoration du revenu foncier du contribuable des années au titre desquelles il a bénéficié de la déduction spécifique.
 

En conclusion

Le dispositif de faveur « Cosse » peut s’avérer particulièrement avantageux pour tout bailleur qui décide d’investir dans un logement en vue de le louer à des locataires aux ressources limitées. Sa mise en œuvre nécessite toutefois le respect de conditions strictes, qu’il est impératif d’observer sous peine de remise en cause de l’avantage.
 

Sources

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