LE POINT SUR L’ADJUDICATION VOLONTAIRE DE BIENS IMMOBILIERS

Pour accélérer la vente de son bien immobilier, un propriétaire peut envisager de le céder par le biais d’une vente aux enchères, appelée « adjudication volontaire ». En quoi consiste cette démarche particulière ? A quelles règles obéit-elle ? Quel est son intérêt ?

Le principe. Une « adjudication » d’un bien équivaut à sa vente aux enchères publiques : cela signifie que le bien offert à la vente fait l’objet d’offres d’achat dont le montant est croissant, et qu’il est attribué à la personne ayant fait l’offre la plus élevée.

Adjudication volontaire ? adjudication judiciaire. L’adjudication « volontaire » d’un bien ne doit pas être confondue avec l’adjudication « judiciaire » :
- la première consiste en une vente aux enchères qui est organisée sur initiative du propriétaire du bien ; elle ne résulte donc que de sa seule volonté ;
- la seconde consiste en la vente « forcée » d’un bien, qui est ordonnée par un juge.

Une vente « publique. La vente aux enchères volontaires est une vente « publique », ce qui signifie que tout le monde (ou presque) peut, toutes conditions remplies, y participer.

A noter. Certaines personnes n’ont toutefois pas la capacité d’enchérir, parmi lesquelles les mandataires des biens qu’ils sont chargés de vendre.

 

Pour quels biens ? Les biens immobiliers susceptibles d’être vendus dans le cadre d’une adjudication volontaire sont très variés. Il peut s’agir d’appartements, de maisons, mais aussi d’immeubles anciens, d’anciennes écoles, etc.

En bref, il n’y a pas de profil « type » d’immeuble susceptible de faire l’objet d’une telle vente.

Dans quels cas ? En général, le recours à une vente aux enchères s’effectue dans le cadre de biens provenant de situation « d’indivision ». C’est par exemple le cas lorsque plusieurs héritiers se retrouvent ensemble propriétaires d’un bien issu de la succession du défunt. Ils peuvent alors avoir besoin de le vendre au plus vite, afin que chacun puisse récupérer la part du prix qui lui est dévolue.

 

Le rôle (primordial) du notaire. La vente aux enchères amiable d’un bien immobilier s’effectue par l’intermédiaire d’un notaire. Celui-ci organise la tenue de la vente dans le respect des règles applicables, veille à son bon déroulement et, parce qu’il est tenu au devoir de conseil, conseille et guide le vendeur du bien tout au long de la procédure, ce qui fait de lui un allié précieux.

Etape 1 : faire évaluer l’immeuble. Avant d’envisager de céder son immeuble, le vendeur doit le faire évaluer par un expert (ou par son notaire). Le but est d’obtenir une idée la plus précise possible de sa valeur.

Etape 2 : déterminer la mise à prix. Le prix de départ du bien (appelé « mise à prix ») est librement fixé par le vendeur. En général, ce montant ne dépasse pas les 2/3 du montant fixé par l’expert chargé d’évaluer le bien, afin d’inciter les acheteurs à enchérir.

Etape 3 : établir un cahier des conditions de vente. Avant la vente, le vendeur doit établir un cahier des conditions de vente de l’immeuble. Celui-ci doit préciser la nature du bien vendu, mais également ses caractéristiques (superficie, date de construction, etc.) ainsi que les conditions dans lesquelles vont se dérouler les enchères (personnes pouvant enchérir, montant minimum de chaque enchère, etc.).

Concernant les diagnostics obligatoires. Doivent être annexés au cahier des conditions de vente l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière, et notamment le dossier de diagnostic technique (contenant l’exposition au plomb de l’immeuble, la présence de termites, etc.).

Etape 4 : informer les potentiels enchérisseurs. Pour maximiser le nombre d’acheteurs potentiels du bien (appelés « enchérisseurs »), le notaire en charge de la vente fait connaître la vente prochaine du bien, en faisant publier divers avis de vente sur des supports traditionnels de presse (presses locales, revues immobilières, etc.).

Etape 5 : organiser les visites. Pour que les potentiels acheteurs de l’immeuble puissent apprécier son état, le vendeur peut organiser, par l’intermédiaire de son notaire, des visites groupées du bien à dates et heures fixes.
 

Adjudication volontaire : où ? Les ventes aux enchères volontaires de biens immobiliers se déroulent généralement dans les centres régionaux qui leur sont dédiés auprès des chambres départementales des notaires.

Garanties de paiement. En vue de s’assurer du sérieux des potentiels enchérisseurs, le cahier des conditions de la vente contient souvent une clause qui oblige toute personne qui souhaite participer aux enchères à remettre au notaire chargé de celle-ci, contre remise d’un document (de type badge ou plaquette) qui lui donne le droit d’enchérir :
- une pièce d’identité ;
- un chèque de banque ou un chèque certifié, du montant de la “consignation” requise pour enchérir.

Déroulé des enchères. Le notaire en charge de la vente annonce la mise à prix de départ du bien en début de séance, puis veille au bon déroulé des enchères qui s’ensuivent. Celles-ci se succèdent par montant croissant.

Une vente « à la bougie ». Dans le cadre d’une adjudication volontaire d’un immeuble, la vente aux enchères est dite « à la bougie », en raison de l’utilisation de bougies au cours de la vente.

Concrètement. Lorsque le notaire constate que les enchères n’augmentent plus, il allume une première bougie (appelée « premier feu ») dont la consumation dure de 15 à 30 secondes. Si quelqu’un enchérit durant ce laps de temps, les enchères reprennent.

Puis… A défaut de nouvelle enchère durant ce premier feu, le notaire allume une seconde mèche (appelée « dernier feu ») dont le temps de consumation est équivalent à la première. Si aucune autre enchère n’a été portée lorsque celle-ci s’est entièrement consumée (ce qui se caractérise généralement par une fumée noire visible pour l’ensemble de la salle), la dernière enchère portée remporte la vente.

Par conséquent. L’enchérisseur qui a remporté l’enchère est dit « adjudicataire » de l’immeuble.

Une alternative ? Le déroulé des enchères peut aussi avoir lieu sans l’utilisation de bougies, selon la procédure prévue dans le cadre des adjudications judiciaires d’immeubles (soit celles qui sont ordonnées par un juge). Dans ce cas, la vente est dévolue à l’enchérisseur le plus offrant lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère, étant entendu que le décompte de chaque seconde est signalé par tout moyen visuel ou sonore à l’ensemble des enchérisseurs.
 

Concernant l’acquéreur. L’adjudicataire de l’immeuble signe, à l’issue de la séance d’enchères, un procès-verbal qui atteste de sa qualité d’acquéreur du bien. Ce document est également signé par le notaire et le vendeur de l’immeuble, et est ensuite publié au service de la publicité foncière.

Attention ! Dans le cadre d’un achat aux enchères, l’acheteur du bien ne bénéficie pas d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier (ce qui signifie qu’il ne peut pas conditionner son achat à l’obtention préalable d’un prêt bancaire), ni du délai de rétractation en principe octroyé à toute personne non-professionnelle qui achète un bien immobilier à usage d’habitation.

Paiement du prix. Le prix doit être acquitté par l’adjudicataire dans le délai imparti par le cahier des conditions de vente.

Focus sur la « surenchère ». Il est possible que le vendeur ait prévu une clause de « surenchère » dans le cahier des conditions de la vente de l’immeuble.

Quelle conséquence ? Cela signifie que toute personne a le droit, dans le délai fixé par la clause à compter de l’adjudication du bien, de surenchérir sur le prix principal de la vente. Cette surenchère doit s’effectuer dans les conditions fixées par le cahier des conditions de vente du bien.
 

Vendre votre immeuble par le biais d’une vente aux enchères peut vous permettre de gagner du temps. Ce procédé de vente nécessite toutefois l’appui de votre notaire, dont il faut au préalable vous rapprocher pour faire le point sur la procédure applicable.
 

Lien : - Article L313-45 du code de la consommation

Lien : - Article 1596 du Code civil