LE POINT SUR L’ADJUDICATION JUDICIAIRE DE BIENS IMMOBILIERS

Pour obtenir le recouvrement de leurs dettes, certains créanciers impayés peuvent demander la saisie de l’immeuble appartenant au débiteur des dettes en vue de sa vente « forcée », aussi appelée « adjudication judiciaire ». Quelles sont les caractéristiques d’une telle vente ? A quelles règles obéit-elle ?

Le principe. L’adjudication d’un bien équivaut à sa vente aux enchères publiques : cela signifie que le bien offert à la vente fait l’objet d’offres d’achat dont le montant est croissant et qu’il est attribué à la personne ayant fait l’offre la plus élevée.

Adjudication volontaire ? adjudication judiciaire. L’adjudication « judiciaire » ne doit pas être confondue avec l’adjudication « volontaire » d’un bien :
- la première consiste en la vente « forcée » d’un bien, qui est ordonnée par un juge ;
- la seconde est une vente aux enchères qui est organisée sur l’initiative du propriétaire du bien : elle ne résulte donc que de sa seule volonté et non d’une décision du juge.

Adjudication mobilière ? adjudication immobilière. Attention à ne pas confondre l’adjudication de biens :
- immobiliers, qui porte par définition sur des biens immobiliers, comme des maisons, des terrains, des appartements, etc.
- mobiliers, qui vise des biens meubles de types véhicules, mobiliers anciens, etc.
 

Multiplicité des situations. L’adjudication judiciaire d’un bien immobilier peut être ordonnée par un juge dans de nombreuses situations. Parmi celles-ci figure notamment la procédure de « saisie immobilière ». En pratique, cette situation vise le cas du propriétaire d’un bien immobilier qui n’est pas en mesure de régler ses créanciers, ce qui les pousse à réclamer la saisie de l’immeuble qu’il possède en vue de sa vente.

Le rôle du juge. L’adjudication judiciaire du bien constitue donc la dernière étape de la saisie immobilière : la vente aux enchères de l’immeuble est ordonnée par le juge de l’exécution, en vue de permettre aux créanciers de recouvrir, grâce au fruit de la vente, le montant de leurs dettes.

 

Une vente « publique ». Une adjudication judiciaire est une vente « publique », ce qui signifie que tout le monde (ou presque) a le droit de participer aux enchères relatives au bien vendu.

Pour tout le monde ? Le droit de participer aux enchères relatives à la vente d’un bien immobilier est toutefois interdit à certaines personnes. Il s’agit principalement :
- des personnes participant, de par leur fonction, à la mise en vente du bien (comme les magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie) ;
- de la personne dont le bien est saisi en vue de sa vente.

Bon à savoir. Il faut noter que l’acheteur d’un bien vendu dans le cadre d’une adjudication judiciaire ne bénéficie :
- ni d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt immobilier : en d’autres termes, il ne peut pas conditionner son achat à l’obtention préalable d’un prêt bancaire ;
- ni du délai de rétractation de 10 jours qui est en principe octroyé à toute personne non-professionnelle qui décide d’acheter un bien immobilier à usage d’habitation.

 

Une procédure stricte. Parce qu’elle intervient dans le cadre d’une procédure judiciaire, l’adjudication judiciaire d’un bien immobilier obéit à des règles strictes qu’il est impératif de respecter.

Etape 1 : la publicité préalable. Avant la vente aux enchères, il est nécessaire que certaines formalités de publicité soient préalablement accomplies. Le but de ces formalités est simple : faire connaître la vente aux enchères prochaine de l’immeuble en vue d’attirer le plus d’enchérisseurs potentiels possible, et ainsi maximiser les chances de trouver un acquéreur.

Exemple. Le créancier à l’origine de la vente forcée de l’immeuble doit annoncer celle-ci dans un délai compris entre 1 et 2 mois avant l’audience d’adjudication, via la publication de 2 avis :
- l’un déposé auprès du greffe du juge de l’exécution ayant ordonné la vente et publié dans un journal d’annonces légales diffusé dans l’arrondissement de la situation de l’immeuble saisi ;
- l’autre, appelé « avis simplifié », qui doit être apposé à l’entrée ou à défaut en limite de propriété de l’immeuble saisi et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale.

Le contenu. Ces avis doivent contenir diverses informations, dont certaines sont communes parmi lesquelles :
- la désignation de l'immeuble saisi et son adresse ;
- le montant de la mise à prix de l’immeuble ;
- les jour, heure et lieu de la vente ;
- etc.

A noter. Le juge peut, sur demande de l’une ou l’autre des parties, aménager ou restreindre les mesures de publicité préalables à la vente forcée de l’immeuble.

Etape 2 : le cahier des conditions de vente. Le créancier à l’origine de la saisie du bien doit également mettre à la disposition des éventuels enchérisseurs un cahier des conditions de vente relatives à l’immeuble vendu. Celui-ci doit comprendre certaines mentions obligatoires, parmi lesquelles :
- l’énonciation du jugement en vertu duquel la vente forcée est exercée ;
- l’état descriptif de l’immeuble et ses modalités de ventes ;
- le décompte des sommes qui sont dues au créancier ;
- etc.

Concernant les diagnostics obligatoires. Doit être annexé au cahier des conditions de vente l’ensemble des diagnostics obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière, et notamment le dossier de diagnostic technique (contenant l’exposition au plomb de l’immeuble, la présence de termites, etc.).

Etape 3 : la visite des lieux. Pour permettre aux enchérisseurs d’apprécier l’état de l’immeuble avant sa vente, le juge fixe également des jours et heures de visite.

 

Assistance obligatoire d’un avocat. Tout d’abord, il faut savoir que la participation à l’adjudication judiciaire d’un immeuble nécessite obligatoirement d’avoir recours à un avocat inscrit au barreau du Tribunal judiciaire devant lequel la vente est poursuivie. Il est donc nécessaire, pour tout enchérisseur, d’anticiper sa participation.

Attention aux garanties de paiement. Pour être en mesure de présenter des enchères, tout enchérisseur doit présenter certaines garanties de paiement. Concrètement, avant de porter les enchères, l’avocat doit se faire remettre par l’enchérisseur qu’il assiste une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire représentant 10 % du montant de la mise à prix du bien, avec un seuil de garantie minimale à 3 000 €.

A noter. Lorsque l’immeuble saisi est à usage d’habitation, l’avocat doit également se faire remettre par son mandant une attestation sur l’honneur indiquant :
- s’il a fait ou non l’objet de certaines condamnations (notamment celle interdisant aux personnes ayant été reconnues coupable d’infraction de soumission à des conditions d’hébergement incompatibles avec la dignité humaine de se porter enchérisseur pour l’achat d’un immeuble à usage d’habitation),
- et, si le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle.

Fixation de la « mise à prix » de l’immeuble. Le montant de la mise à prix initiale de l’immeuble est fixé par le créancier qui demande sa vente ou à défaut par le juge.

Où se déroule la vente ? L’adjudication judiciaire d’un bien immobilier a lieu au Tribunal judiciaire au sein duquel exerce le juge de l’exécution qui a ordonné la vente. Le juge annonce, en début de séance, le montant de mise à prix du bien. Les enchères sont ensuite portées sous son contrôle.

Des enchères « pures et simples »... Les enchères sont pures et simples, ce qui signifie qu’elles sont portées par chaque enchérisseur sans que celui-ci ne puisse assortir sa propre enchère d’une condition quelconque.

… et « montantes ». Par principe, chaque enchère doit couvrir celle qui la précède. Le jeu des enchères est arrêté lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière surenchère. Le décompte du temps imparti pour enchérir doit être porté à la connaissance des enchérisseurs par tout moyen visuel ou sonore.

Dernière enchère. Le montant de la dernière enchère portée dans le temps imparti emporte la vente du bien. Le dernier enchérisseur est donc déclaré « adjudicataire » du bien.

Jugement d’adjudication. A l’issue des enchères, un jugement d’adjudication est rendu par le juge. Celui-ci précise notamment les formalités de publicité de la vente, l’immeuble adjugé, l’identité de l’adjudicataire et le prix d’adjudication. Il doit obligatoirement être notifié au débiteur du bien saisi, à ses créanciers et à l’adjudicataire lui-même.
 

Attention au mécanisme de « surenchère ». Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut décider de faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. Cette surenchère doit impérativement être déposée par un avocat au greffe du juge de l’exécution ayant ordonné la vente.

Quelle conséquence ? Cette déclaration de surenchère doit être portée à la connaissance du créancier, de l’adjudicataire et du débiteur saisi, et donne lieu à l’organisation d’une audience de « surenchère ». Celle-ci s’ouvre donc sur la base du montant de la mise à prix modifié par la surenchère.

Les effets de l’adjudication. En l’absence de surenchère, l’adjudication du bien équivaut à sa vente forcée : l’adjudicataire récupère donc la propriété de l’immeuble.

Paiement du prix. L’adjudicataire a 2 mois, à compter de la date de vente définitive, pour consigner le montant de celle-ci sur un compte séquestre ou à la Caisse des dépôts et consignations. Il doit également s’acquitter du paiement des frais liés à la vente.

Et à défaut ? Si l’adjudicataire ne paie pas le prix dans le délai imparti, le bien est remis en vente. On parle alors de mécanisme de « réitération des enchères ».

Publicité du titre de vente. Le titre de vente (qui consiste dans l’expédition du cahier des conditions de vente revêtu de la « formule exécutoire », permettant sa mise à exécution, suivi de la transcription du jugement d’adjudication) doit impérativement être publié au service de la publicité foncière.
 

L’adjudication judiciaire d’un immeuble constitue une procédure de vente « forcée » du bien, dont la mise en œuvre est ordonnée et encadrée par un juge. Ce procédé nécessite la tenue d’enchères publiques, auxquelles tout le monde peut (toutes conditions remplies) participer.
 

Lien : - Article L 313-45 du code de la consommation

Lien : - Articles L 322-5 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution