LE POINT SUR LA PROCÉDURE DE SAISIE IMMOBILIÈRE

Pour obtenir le recouvrement de leurs dettes, certains créanciers peuvent demander la saisie de l’immeuble appartenant au débiteur en vue de sa vente. Cette procédure, appelée procédure de saisie immobilière, obéit à des règles précises. Lesquelles ?

Le principe. Une saisie immobilière est une procédure judiciaire qui a pour objet de permettre à un ou des créanciers d’obtenir le remboursement des dettes impayées en procédant à la vente du bien immobilier de leur(s) débiteur(s).

Une procédure stricte… Parce qu’elle intervient dans le cadre d’une procédure judiciaire portant atteinte au droit de propriété, la saisie immobilière obéit à des règles strictes, qu’il est impératif de respecter.

… en plusieurs étapes. Cette procédure se déroule en 2 phases :
- une phase pré-judiciaire ;
- une phase judiciaire
 

Une notification par huissier de justice. Pour mettre en œuvre une saisie immobilière, le créancier doit notifier, par voie d’huissier de justice, un commandement de payer valant saisie immobilière.

A qui ? Le commandement de payer est notifié au débiteur, c’est-à-dire à la personne mise dans l’impossibilité de régler sa dette. Notez que si l’immeuble constitue un bien commun à des époux, chacun doit se voir notifier le commandement de payer à titre personnel.

Quel contenu ? Le commandement de payer doit notamment :
- mentionner que le débiteur est tenu de rembourser la somme due dans un délai précis (généralement 8 jours) ;
- indiquer qu’il vaut saisie du bien ;
- indiquer la constitution d’avocat par le créancier ;
- rappeler le décompte des sommes réclamées en principal, les frais et intérêts échus et le taux des intérêts moratoires ;
- indiquer la date et la nature du titre exécutoire (généralement un acte notarié) qui autorise le créancier à délivrer un commandement valant saisie immobilière ;
- indiquer qu'un huissier de justice pourra pénétrer dans les lieux afin de dresser un procès-verbal de description de l'immeuble ;
- etc.

Une publication. Dans un délai de 2 mois à compter de sa notification, le commandement de payer valant saisie immobilière doit être publié au service des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble saisie.

Les effets. A ce stade de la procédure, le débiteur ne peut plus disposer de son bien immobilier comme il l’entend (juridiquement, le bien est indisponible). En clair, il ne peut plus le vendre librement. Il ne peut plus non plus le donner, ni percevoir des loyers.

Préparation de la vente. L’objet de la procédure de saisie est de vendre le bien immobilier en vue de permettre aux créanciers de se rembourser via son prix de vente. Dans cet optique, il faut donc préparer la vente.

Comment ? Pour cela, à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la notification du commander de payer valant saisie, l’huissier de justice peut visiter le bien immobilier. Cette visite va permettre d’établir clairement la composition du bien immobilier et de fixer son prix de vente.

Un procès-verbal. A l’issue de la visite, l’huissier de justice va établir un procès-verbal qui comprend :
- la description des lieux, leur composition et leur superficie ;
- l'indication des conditions d'occupation et l'identité des occupants ;
- le cas échéant, le nom et l'adresse du syndic de copropriété ;
- tous autres renseignements utiles sur l'immeuble fournis, notamment, par l'occupant.

L’assignation du débiteur. Pour préparer la vente, le créancier va également devoir notifier une assignation à comparaître devant le juge au débiteur, dans un délai compris entre 1 et 3 mois avant la date de l’audience et dans les 2 mois qui suivent la publication du commandement de payer valant saisie au service de la publicité foncière.

Pour mémoire. L’assignation est un acte de procédure par lequel le débiteur est informé qu'un procès lui est intenté et qu’il doit comparaître aux lieu, date et heure indiqués.

Quel contenu ? L’assignation comprend notamment :
- l’indication des lieu, jour et heure de l'audience d'orientation du juge ;
- l’indication que l'audience d'orientation a pour objet d'examiner la validité de la saisie immobilière et de déterminer les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie ;
- l’indication de la mise à prix du bien ;
- etc.

Et les autres créanciers ? En vue de l’audience d’orientation, le créancier doit également assigner les créanciers inscrits au jour de la publication du commandement de payer, au plus tard le 5ème jour ouvrable suivant la délivrance de l’assignation au débiteur. Cette assignation va leur permettre de connaître l’existence de la procédure de saisie immobilière et d’intervenir pour pouvoir recouvrer leur créance.

Bon à savoir. Pour connaître les créanciers inscrits, il faut consulter l’état hypothécaire de l’immeuble (c’est un document comparable à un journal de bord de l’immeuble). Ce document est délivré par le service de la publicité foncière.

Le dépôt du cahier des conditions de vente au greffe du tribunal. Au plus tard le 5ème jour ouvrable après l'assignation délivrée au débiteur, le créancier doit déposer au greffe de la juridiction :
- un cahier des conditions de vente comportant l'état descriptif de l'immeuble et les modalités de la vente ;
- une copie de l'assignation délivrée au débiteur ;
- et un état hypothécaire certifié à la date de la publication du commandement de payer valant saisie.

Quel contenu ? Le cahier des conditions de vente contient notamment :
- l’énonciation du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées ;
- le décompte des sommes dues au créancier poursuivant en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts moratoires ;
- l'énonciation du commandement de payer valant saisie avec la mention de sa publication ;
- les conditions de la vente judiciaire et la mise à prix fixée par le créancier poursuivant ;
- etc
Où le consulter ? Le cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant et peut être consulté au greffe du tribunal ou au cabinet de son avocat.
 

Une 1re audience : l’audience d’orientation. La phase judiciaire de la procédure de saisie immobilière commence par la phase d’orientation.

Phase d’orientation : c’est quoi ? La phase d’orientation est la période durant laquelle le juge va entendre toutes les parties (comme le débiteur, les créanciers, etc.).

Et après ? Après les avoir entendues, le juge va prendre l’une des décisions suivantes :
- la vente à l’amiable de l’immeuble saisi ;
- la vente forcée de l’immeuble saisi via une vente aux enchères judiciaire si le débiteur n’est pas d’accord pour vendre son bien immobilier ;
- la fin, la suspension ou l’interruption de la procédure de saisie.

1ère hypothèse : la vente à l’amiable de l’immeuble saisi. Après l’audience d’orientation, le débiteur va entamer des démarches (si ce n’est déjà fait) pour vendre son bien immobilier au prix fixé par le juge. Il doit rendre compte de ses démarches devant le créancier poursuivant.

Attention ! A défaut de démarches diligentes, le créancier peut demander au juge de procéder à une vente aux enchères judiciaire.

Prix de vente. Le prix de vente n’est pas versé au débiteur. Il est consigné à la Caisse des dépôts et consignations en vue de sa répartition à l’amiable entre les créanciers ou, à défaut d’accord entre les créanciers, par le juge.

Une 2e audience. A l’issue d’un délai fixé par le juge (qui ne peut pas excéder 4 mois), une 2e audience va se tenir pour faire un point sur la situation. Diverses hypothèses sont alors envisageables :
- si le bien n’est pas vendu, le juge peut accorder un nouveau délai (de 3 mois maximum) au débiteur mais seulement s’il justifie d’un engagement écrit d’un acquéreur, pour permettre la rédaction de la vente par un notaire ; à défaut, le juge prononcera la vente forcée ;
- si le bien immobilier a été vendu, le juge va s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées et que le prix de vente a été effectivement consigné ; ce jugement est ensuite publié au service de la publicité foncière.

2ème hypothèse : la vente forcée de l’immeuble saisi. Lors de l’audience d’orientation, le juge va fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente aux enchères de l’immeuble saisi (dans un délai compris entre 2 mois et 4 mois à compter de l’audience).
Visites de l’immeuble. Avant la vente aux enchères, le bien immobilier peut être visité selon des modalités fixées par le juge.

Publication de la vente forcée. La vente forcée fait l’objet d’une publication afin d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles :
- dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale ;
- dans les locaux du tribunal, à un emplacement aisément accessible au public ;
- à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi.

L’audience des enchères. Les enchères débutent au montant minimum fixé par le juge. Le montant de la dernière enchère portée dans le temps imparti emporte la vente du bien. Le dernier enchérisseur est déclaré « adjudicataire » du bien.

Attention au mécanisme de surenchère. Dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, toute personne peut décider de faire une surenchère d’un montant minimal égal à l’enchère gagnante majorée de 10 %.

Versement du prix. Après versement du prix à la Caisse des dépôts et consignations (en vue de sa répartition entre les différents créanciers), le dernier enchérisseur se voit remettre le procès-verbal de la vente, dans lequel est insérée la décision judiciaire qui l’a ordonnée. Ce document vaut alors titre de vente.

Publication de la vente. Le titre de vente est ensuite publié au service de la publicité foncière pour être opposable à tous.
 

La saisie immobilière est une procédure judiciaire initiée par un créancier et encadrée par un juge. Procédure stricte s’il en est, la procédure de saisie immobilière nécessite le concours de divers professionnels, dont les missions sont précisément réparties.
 

Lien : Articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution