FOCUS SUR LA LOCATION MEUBLÉE

Location

Location meublée

Image par Rudy and Peter Skitterians de Pixabay


 

Placer en location meublée un logement peut constituer un bon moyen, pour un propriétaire, d’amortir l’achat du bien et d’encaisser un revenu régulier. Il convient toutefois de s’interroger, au préalable, sur le régime juridique et fiscal d’une telle location : quelles sont vos obligations en tant que bailleur ? Comment sont imposés vos revenus ?


1 - Location meublée : quel régime juridique ?

Location meublée : qu’est-ce que c’est ? Une location est dite meublée lorsqu’elle concerne un logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, d’y manger et d’y vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Un logement « décent » ? On parle de logement « décent » pour un logement :
- qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pour la santé et la sécurité de son locataire ;
- qui répond à un critère de performance énergétique minimale ;
- qui est doté des éléments nécessaires pour le rendre conforme à son usage.

Un logement « meublé » ? Un logement est considéré comme meublé s’il comporte un certain nombre d’équipements, à savoir :
- une literie comprenant une couette ou une couverture ;
- un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
- des plaques de cuisson ;
- un four ou un four à micro-ondes ;
- un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
- la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
- des ustensiles de cuisine ;
- une table et des sièges ;
- des étagères de rangement ;
- des luminaires ;
- du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Focus sur le contrat de bail. La nature du contrat de bail signé entre le bailleur et son locataire dépend de la nature de la location, à savoir si elle constitue la résidence principale du locataire ou si elle constitue un lieu de séjour court, de type location touristique.

Hypothèse 1 : résidence principale du locataire. La mise en location meublée d’un logement constituant la résidence principale du locataire est strictement encadrée par la Loi. La règlementation fixe avec précision les obligations du bailleur et du locataire qui sont, pour la plupart, « d’ordre public », ce qui signifie que les parties ne peuvent pas y déroger par une clause du bail.

1 contrat type. La rédaction du contrat signé entre le bailleur et son locataire doit être conforme à un contrat type élaboré par la Loi.

1 état des lieux. La signature du bail doit impérativement donner lieu à la réalisation d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement par le locataire. Celui-ci doit contenir certaines informations obligatoires, parmi lesquelles figure sa date de réalisation.

Bail locatif : combien de temps ? Si le logement constitue la résidence principale du locataire, il est obligatoire, sauf exception, que le contrat de bail soit conclu pour une durée minimale d’un an.

Quelles obligations pour le bailleur ? Le bailleur doit prendre à sa charge l’ensemble des grosses réparations du logement, comme celles relatives à la toiture et au gros œuvre.

Quelles obligations pour le locataire ? Le locataire doit, quant à lui, régler son loyer et l’intégralité des charges locatives qui lui incombent. Celles-ci peuvent faire l’objet d’une facturation au forfait ou donner lieu au versement de provisions sur charges.

Hypothèse 2 : lieu de séjour court. Si le logement loué meublé ne constitue pas la résidence principale du locataire, la location est considérée comme une location meublée saisonnière ou touristique.

Dans ce cas, le régime juridique applicable va dépendre du type de location pratiquée et du contrat de bail lui-même (son contenu étant nettement moins encadré par la Loi).
 

2 - Location meublée : quelle imposition pour les revenus ?

Une activité commerciale. Mettre en location des locaux meublés constitue, d’un point de vue fiscal, une activité de nature commerciale.

Le principe des BIC. Celle-ci génère un revenu qui doit, sous réserve de certaines exceptions, être imposé à l’impôt sur le revenu (IR) selon les règles applicables en matière de bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ce, que la location soit réalisée de manière occasionnelle ou permanente.

L’exception de l’IS. Le loueur en meublé est toutefois soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) et non pas aux BIC s’il est constitué sous forme :
- de société commerciale soumise à cet impôt ;
- de société civile : l’activité de location meublée étant de nature commerciale, la société civile est par conséquent soumise de plein droit à l’IS.

Attention aux exonérations ! A chaque principe ses exceptions, et la location meublée n’échappe pas à la règle : certains bailleurs pourront donc échapper à l’impôt...

Un exemple ? C’est notamment le cas des personnes qui, jusqu’au 31 décembre 2023, louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, dès lors que :
- les pièces louées constituent, pour le locataire ou le sous-locataire en meublé, sa résidence principale (ou temporaire, si celui-ci est titulaire d’un contrat de travail saisonnier) ;
- le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables :
- 191 € par m² de surface habitable pour 2021 en Île de France, charges non comprises ;
- 141 € dans les autres régions, charges non comprises.

En cas d’imposition au BIC. Si le loueur est soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles applicables aux BIC, il peut se voir appliquer :
- le régime « micro-BIC », qui profite aux loueurs meublés dont les revenus ne dépassent pas :
- 176 200 € pour les activités de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes ;
- 72 600 € pour les autres activités de location meublée ;
- le régime « réel » (normal ou simplifié) ; celui-ci peut s’appliquer de plein droit ou sur option aux loueurs meublés qui en font la demande.

Qu’est-ce que le régime micro-BIC ? Lorsqu’il est soumis au régime micro-BIC, le loueur meublé déclare l’ensemble des revenus bruts qu’il a encaissés. Pour le calcul de l’impôt, l’administration appliquera ensuite au montant déclaré un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes), qui représente l’ensemble des charges qu’il a supportées dans le cadre de son activité locative (comme les frais d’entretien du logement).

Qu’est-ce que le régime réel ? Le régime réel d’imposition aux BIC est construit sur le modèle inverse : il est basé sur une détermination du résultat imposable du loueur à l’euro près et s’applique de plein droit à l’ensemble des loueurs meublés dont les revenus dépassent les seuils micro-BIC.

Régime réel : comment calculer son résultat imposable ? Pour calculer son résultat imposable, le loueur déduit du montant des revenus qu’il a encaissés le montant exact des charges d’exploitation qu’il a supportées. Il peut s’agir des frais financiers supportés dans le cadre de la mise en location du bien, des frais d’entretien et de réparation, etc.

Pourquoi est-ce intéressant ? Le calcul du résultat imposable au réel peut se révéler particulièrement attractif pour le loueur normalement soumis au régime micro-BIC qui supporte d’importantes charges locatives : il est en effet possible que le montant exact de celles-ci excède l’abattement forfaitaire de 50 % qui est appliqué dans le cadre du régime micro.

Dans ce cas, le bailleur peut avoir intérêt à opter pour l’application du régime réel. Cette option doit être exercée auprès de l’administration fiscale, avant le 1er février de l’année au titre de laquelle le bailleur souhaite bénéficier de ce régime.

Loueur professionnel ? loueur non professionnel. Outre ces règles générales d’imposition,
il existe des règles particulières selon que le loueur meublé est, ou non, considéré comme un professionnel.

Pour mémoire, le loueur meublé est considéré comme professionnel s’il remplit les 2 conditions suivantes :
- les recettes annuelles tirées de la location meublée excèdent 23 000 € ;
- les recettes tirées de la location meublée excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Si le bailleur est considéré comme un professionnel, il peut, s’il est soumis à un régime réel d’imposition et sous réserve d’exception, imputer les déficits retirés de son activité de location meublé sur son revenu global sans limitation de montant.

A noter. Si son revenu global est insuffisant pour que l’imputation du déficit puisse avoir lieu, l’excédent de déficit est alors reporté sur le revenu global des années suivantes jusqu’à la 6e année incluse.

De son côté, le loueur non professionnel est donc celui qui ne remplit pas les 2 conditions cumulatives précédemment énumérées.

Lorsqu’il est soumis à un régime réel d’imposition, le déficit qu’il enregistre peut être imputé sur les revenus provenant de son activité de location meublée (et non sur son revenu global) au cours de celles des 10 années suivantes pendant lesquelles l’activité de location meublée n’est pas exercée à titre professionnel.
 

3 - Location meublée : concernant la TVA

Et concernant la TVA ? La location d’un local d’habitation meublé réalisée par un particulier est en principe exonérée de TVA et ce, qu’elle soit occasionnelle, permanente ou saisonnière.

Dès lors, le loueur n’a pas la possibilité de déduire la TVA qu’il a supportée dans le cadre de la mise en location du bien (comme celle qu’il a payée sur les prestations d’agent immobilier qu’il a réglées, le coût des travaux effectués, etc.). Il ne peut formuler aucune option en ce sens.

Par exception, il est toutefois prévu que la location meublée qui est réalisée par un particulier dans des conditions proches de l’hôtellerie soit soumise à TVA. Ce qui lui permet, parallèlement, de récupérer la TVA qu’il a lui-même supportée.

C’est-à-dire ? On parle de « conditions proches de l’hôtellerie » lorsque le loueur offre, en plus de l’hébergement meublé, au moins 3 des prestations suivantes :
- la fourniture du petit-déjeuner dans les chambres, appartements ou dans un local aménagé dans l’immeuble à cette fin ;
- le nettoyage des locaux durant le séjour, selon une périodicité établie ;
- la fourniture de linge de maison ;
- la réception de la clientèle
 

En conclusion

En tant que loueur meublé, vous êtes soumis à de nombreuses obligations tant juridiques que fiscales. Il est impératif de maîtriser leurs subtilités, notamment en vue d’optimiser, dans la mesure du possible, l’imposition de vos revenus. N’hésitez pas à prendre conseil !
 

Sources

Partager l'actualité
Vous abonner
Navigation