DÉFISCALISATION IMMOBILIÈRE : À QUOI DEVEZ-VOUS FAIRE ATTENTION ?

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Les dispositifs de faveur qui bénéficient aux bailleurs sont nombreux et comportent, pour la plupart, un engagement de mise en location du bien dont la durée varie selon l’avantage concerné. Lourde d’enjeux, cette promesse doit impérativement être respectée. De quoi s’agit-il exactement ? Quelles sont les sanctions encourues en cas de défaut de mise en location ?


1) Défiscalisation immobilière : quelques rappels…
 

1, 2, 3, 4… dispositifs. Un investissement locatif peut permettre de bénéficier, toutes conditions remplies, de divers dispositifs fiscaux de faveur, parmi lesquels figurent le dispositif Duflot-Pinel, le Denormandie, le Cosse, etc.

Le principe. L’objectif commun de ces dispositifs est de permettre au propriétaire qui investit dans un logement destiné à la location d’alléger l’imposition qui frappe les revenus générés par celle-ci.

Quel type d’investissement ? L’investissement réalisé peut être matérialisé par l’achat ou la construction d’un logement destiné à la location, ou encore par sa restauration.
Quel type d’avantage ? Les avantages attachés aux différents dispositifs de défiscalisation sont variés. Il peut s’agir d’une réduction d’impôt sur le revenu ou encore d’une déduction spécifique calculée sur le montant des revenus bruts encaissés par le bailleur.

Sous quelles conditions ? Les conditions à remplir pour bénéficier de ces dispositifs de faveur varient selon la nature de l’avantage fiscal visé, mais touchent généralement :
- à la localisation géographique du bien ;
- aux ressources du locataire ;
- au montant du loyer pratiqué par le bailleur ;
- à la performance énergétique du logement mis en location ;
- à l’engagement pris par le bailleur de maintenir la mise en location du bien pendant plusieurs années.
 

2) Focus sur l’engagement de mise en location du bien

Location du bien : pourquoi ? L’objectif des dispositifs de défiscalisation est de favoriser l’investissement locatif. En cela, il apparaît logique que leur bénéfice soit réservé aux propriétaires qui investissent dans un logement pour le mettre en location de manière effective et durable.

Attention ! Dans la plupart des dispositifs, la location doit être consentie à un locataire qui n’est pas un membre du foyer fiscal du bailleur, voire l’un de ses ascendants ou descendants.

Une location en « résidence principale »… En principe, la location doit constituer la résidence principale du locataire, et non sa résidence secondaire.

… nue… Il est généralement nécessaire que la mise en location porte sur un logement « nu », ce qui exclut le cas de la location meublée.

… et effective ! Le plus souvent, la location du bien doit devenir effective dans les 12 mois qui suivent l’achat ou l’achèvement de la construction du logement.

Et si votre locataire quitte les lieux ? Il peut arriver qu’en cours de location, votre locataire décide de vous délivrer son congé en vue de quitter le logement.

Dans ce cas, l’administration fiscale admet généralement que vous puissiez continuer de bénéficier de l’avantage fiscal, dès lors que le délai pendant lequel le logement reste vacant n’excède pas 1 an.

Location du bien : pour combien de temps ? L’engagement de location que le bailleur est tenu de prendre peut avoir une durée variable (éventuellement prorogeable) et oscille entre 6 et 9 ans (voire 12 ans) selon le dispositif envisagé.
 

3) Défaut de mise en location : quelle(s) sanction(s) ?

1 faute = plusieurs raisons. Le bailleur peut être amené à rompre son engagement de location du bien en raison de divers évènements, parmi lesquels :
- la vente du logement ;
- la location au profit d’un locataire qui ne respecte pas les conditions de ressources requises ou pour un loyer qui excède le plafond applicable.

1 faute = 1 sanction. Dans une telle situation, l’administration procède, sauf exception, à une « reprise » de l’avantage fiscal octroyé.

Concrètement, 2 situations peuvent se présenter :
- soit le bailleur ne respecte pas les conditions initiales pour bénéficier de l’avantage fiscal : dans ce cas, l’impôt sur le revenu au titre de l’année au cours de laquelle l’avantage fiscal a été appliqué est majoré du montant de celui-ci ;
- soit le bailleur ne respecte pas les conditions requises au cours de la mise en location du bien : l’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle l’évènement faisant perdre l’avantage fiscal est intervenu est majoré du montant global de l’avantage fiscal octroyé.

Mais ? Retenez que chaque dispositif présente des spécificités : les modalités de remise en cause de l’avantage fiscal octroyé varient donc selon chaque cas de figure. Attention à en maîtriser les subtilités !

Des exceptions ? En général, il n’y a pas de reprise de l’avantage fiscal si la rupture de l’engagement de mise en location du bien résulte de l’un des évènements suivants :
- le classement du bailleur en invalidité 2e ou 3e catégorie ;
- son licenciement ;
- son décès.
 

En conclusion

Investir dans l’immobilier peut s’avérer profitable si vous êtes éligible à un dispositif fiscal de faveur de type Denormandie ou Cosse. Pour en bénéficier, vous devrez toutefois vous engager à mettre le logement acquis en location pendant un certain temps : attention à ne pas rompre votre promesse, sous peine de sanction !
 

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