DÉFISCALISATION : LE POINT SUR LE DISPOSITIF MALRAUX

Dispositif

Dispositif Malraux

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Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez entendu parler du dispositif Malraux. De quoi s’agit-il exactement ? Comment en bénéficier ?


1 - Dispositif Malraux : c’est quoi ?

Le principe. Le dispositif Malraux permet aux particuliers qui investissent, depuis le 1er janvier 2009, dans la restauration immobilière de certains locaux en vue de les mettre en location de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Duflot, Pinel, etc. Pour rappel, il existe plusieurs dispositifs fiscaux dits de « défiscalisation immobilière », qui permettent aux personnes qui investissent dans des opérations immobilières en vue de mettre en location les logements qu’ils achètent ou font construire de bénéficier d’une réduction d’impôt. Ils portent tous un nom différent (Denormandie, Pinel, Cosse, Malraux, etc.) et ont tous un champ d’application différent.
 

2 - Dispositif Malraux : pour qui ?

Bénéficiaires. Les bénéficiaires du dispositif Malraux sont les personnes physiques qui remplissent l’ensemble des conditions suivantes :
- elles sont fiscalement domiciliées en France ;
- elles achètent un logement (soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés de type SCI) ;
- elles sont imposées pendant toute la durée de la location pour les revenus générés par l’immeuble dans la catégorie des revenus fonciers.

A noter. Les personnes qui souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont également éligibles à la réduction d’impôt, dès lors :
- que le montant de la souscription réalisée permet de financer (partiellement) les opérations immobilières visées par le dispositif ;
- que le montant de la souscription des parts est affecté dans les 18 mois suivant sa clôture.
 

3 - Dispositif Malraux : pour quoi ?

Pour quels investissements ? Le dispositif Malraux bénéficie aux investissements réalisés en vue de la restauration complète (et non partielle) d’un immeuble bâti, qui doit impérativement être situé :
- dans un site patrimonial remarquable (SPR) ; notez que ces sites se sont substitués, depuis le mois de juillet 2016 :
- aux secteurs sauvegardés ;
- aux zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ;
- aux aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP) ;
- ou, pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022, dans un quartier ancien dégradé (dont la liste est disponible ci-dessous) ;
- ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (dont la liste est disponible ici) ; la réduction d’impôt s’applique aux dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022, à la condition que la commune ait conclu une convention pluriannuelle de renouvellement urbain dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPRU) avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru).

Quels types d’immeubles ? L’opération de restauration immobilière éligible au dispositif peut être effectuée :
- sur un immeuble à usage d’habitation ;
- sur un immeuble à usage professionnel.

Concernant la restauration immobilière. Il est obligatoire que l’opération immobilière financée soit déclarée d’utilité publique, sauf :
- dans le cas où l’immeuble est situé dans un SPR couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV) ;
- ou par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.

Pour quelles dépenses ? Le dispositif Malraux ouvre droit à une réduction d’impôt pour les dépenses suivantes :
- d’abord, les travaux de restauration immobilière qui ont été autorisés ou imposés par l’autorité publique ; cela comprend notamment les travaux de transformation en logement, les travaux de démolition, de reconstitution de toiture, etc.
- ensuite, les charges foncières que le contribuable supporte de manière habituelle dans le cadre de la mise en location, à savoir les dépenses d’entretien et de réparation, les frais de gestion, les primes d’assurance, etc.
- enfin, les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration.

A partir de quand ? Les dépenses qui sont prises en compte dans le cadre du dispositif Malraux sont celles que le contribuable supporte à compter :
- de la délivrance du permis de construire, jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit ;
- ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit.

Donc ? L’avantage fiscal peut donc bénéficier au contribuable qui y est éligible pour une durée de 4 ans maximum.
 

4 - Dispositif Malraux : sous quelles conditions ?

La mise en location (obligatoire) du bien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable qui a réalisé l’investissement doit s’engager à le louer pour une durée de 9 ans (et nu, s’il s’agit d’un logement d’habitation).

Et dans le cas d’une société ? Notez que dans le cas où l’investissement a été réalisé par une société :
- l’engagement de location est pris par la société ;
- le contribuable doit s’engager à conserver la totalité des titres de celle-ci jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement de location.

Quand doit débuter la location ? La location doit impérativement :
- débuter dans les 12 mois qui suivent l’achat ou l’achèvement de la construction ou des travaux ;
- et rester effective pendant la durée de l’engagement de location imposée.
 

5 - Dispositif Malraux : combien ?

Le principe. Le montant de la réduction d’impôt Malraux est calculé en fonction du montant des dépenses effectivement supportées par le contribuable, duquel il faut déduire les éventuelles aides ou subventions reçues pour les travaux réalisés.

Taux de la réduction d’impôt. Il faut ensuite appliquer au montant des dépenses éligibles (prises en compte dans la limite 400 000 € sur une période de 4 ans) le taux suivant :
- 30 % pour les immeubles situés :
- dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé ;
- dans un quartier ancien dégradé ;
- dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés ;
- 22 % pour tous les autres cas.

A noter. Ces taux sont également applicables dans le cas de souscription de parts de SCPI, étant entendu que la réduction d’impôt est alors calculée sur la fraction du montant qui est affecté au financement de dépenses éligibles.

Réduction d’impôt : quand ? La réduction d’impôt Malraux est accordée au titre de l’année de paiement des dépenses (ou, le cas échéant, de la souscription des parts de SCPI) et imputée sur l’impôt sur le revenu dû par le contribuable au titre de cette même année.

Et s’il reste un excédent ? Si l’avantage fiscal dont bénéficie le contribuable excède le montant de son impôt, cet excédent pourra être reporté sur l’impôt dû au titre des 3 années suivantes.

Dispositif Malraux ou charges foncières : il faut choisir ! Point important, il faut souligner que le contribuable qui bénéficie du dispositif Malraux pour ses dépenses ne peut corrélativement déduire celles-ci de ses revenus fonciers.
 

6 - Dispositif Malraux : comment en bénéficier ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus, de même que plusieurs pièces justificatives parmi lesquelles :
- la copie du bail ;
- la déclaration d’utilité publique de l’opération de restauration immobilière réalisée si celle-ci est requise ;
- l’autorisation d’urbanisme obtenue ;
- etc.

Besoin de détails ? Pour plus d’informations sur les obligations déclaratives à remplir, n’hésitez pas à cliquer ici.

Si vous êtes associé d’une société. Dans le cas où l’investissement a été effectué par l’intermédiaire d’une société, celle-ci est tenue de délivrer à l’investisseur, chaque année, une attestation détaillant le calcul de la réduction d’impôt correspondant à ses droits.

Et si vous cessez de remplir les conditions nécessaires ? La réduction d’impôt octroyée peut faire l’objet d’une « reprise », c’est-à-dire d’un remboursement au profit de l’administration fiscale, notamment :
- si l’engagement de location du logement n’est pas respecté ;
- si le logement est vendu, sauf dans certains cas ;
- etc.

Des exceptions ? Notez toutefois qu’il n’y a pas de reprise de la réduction d’impôt si la rupture de l’engagement de location fait suite au classement en invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable, à son licenciement, ou à son décès.
 

En conclusion

Le dispositif de faveur « Malraux » peut s’avérer particulièrement avantageux pour tout contribuable qui souhaite entreprendre de lourds travaux de restauration immobilière en vue de la mise en location de son bien. Attention toutefois à respecter l’ensemble des conditions requises, sous peine de voir le bénéfice de la réduction d’impôt remis en cause par l’administration fiscale…
 

Sources

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