DÉFISCALISATION : LE POINT SUR LE DISPOSITIF DENORMANDIE

Dispositif

Dispositif Denormandie

Image par Schluesseldienst de Pixabay


 

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez entendu parler du dispositif Denormandie. De quoi s’agit-il exactement ? A quel avantage donne-t-il droit ?


1 - Dispositif Denormandie : c’est quoi ?

Le principe. Le dispositif Denormandie est un dispositif fiscal de faveur destiné à encourager la rénovation de bâtiments existants qui sont mis en location dans certaines zones.

Concrètement. Ce dispositif permet l’octroi d’une réduction d’impôt sur le revenu aux contribuables qui y sont éligibles.

Outre-mer. Notez que ce dispositif de faveur existe également pour les investissements effectués en Outre-mer, mais s’applique selon des conditions et des modalités différentes de la métropole.
 

2 - Dispositif Denormandie : pour qui ? pour quoi ?

Quels bénéficiaires ? Les bénéficiaires de la réduction d’impôts sont :
- les personnes physiques ;
- qui sont fiscalement domiciliées en France ;
- et qui achètent un logement soit directement, soit par l’intermédiaire d’une société de personnes qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, de type société civile immobilière.

A noter. Les personnes qui, toutes conditions remplies, souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont également éligibles à la réduction d’impôt.

Pour quels investissements ? Ces personnes bénéficient du dispositif de faveur :
- pour les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022 dès lors que ceux-ci font ou ont fait l’objet de travaux d’amélioration ;
- pour les locaux affectés à un autre usage que l’habitation achetés pendant ce même délai, dès lors qu’ils font ou ont fait l’objet de travaux en vue de les transformer en logement.

Quels types de travaux ? Les travaux d’amélioration visés par le dispositif sont définis comme tous les travaux ayant pour objet :
- la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes ;
- la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ;
- les travaux destinés à réaliser des économies d'énergie pour l'ensemble de ces surfaces.

A noter. Sont toutefois exclus les travaux portant sur les locaux ou équipements d’agrément.

Montant des travaux : combien ? Pour être éligibles à la réduction d’impôt, le montant des travaux réalisés par le contribuable doit au moins être égal à 25 % du prix de revient du logement (c’est-à-dire du prix d’achat, majoré des frais liés à l’achat et du coût des travaux entrepris).

Un exemple. Un contribuable achète un appartement pour 100 000 €, dans lequel il souhaite réaliser des travaux. Pour être éligible à la réduction d’impôt, le montant de ceux-ci doit être au minimum de 25 000 €.

Objectifs énergétiques visés. Les travaux d’amélioration ou de rénovation réalisés en métropole doivent permettre au logement mis en location d’atteindre certains objectifs en termes de performance énergétique.

Concrètement, la consommation en énergie primaire du logement après travaux doit être inférieure à 331 kWh/m²/an pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement.

Mais aussi. Il est aussi obligatoire :
- que la diminution de la consommation en énergie primaire représente, après travaux, au moins :
- 30 % pour les logements individuels ;
- 20 % pour les logements en habitat collectif ;
- ou que 2 des 5 catégories de travaux suivantes respectent les exigences de performance énergétique requises : isolation de la toiture, des murs extérieurs ou des parois vitrées donnant sur l’extérieur, système de chauffage, système de production d’eau chaude sanitaire.

Prouvez-le ! Attention, le bailleur qui prétend au bénéfice de l’avantage fiscal doit impérativement être en mesure de prouver à l’administration fiscale que les objectifs énergétiques requis sont atteints.

Comment ? Si celle-ci le réclame, il doit lui fournir une attestation délivrée par une personne ou un organisme de certification habilité qui justifie que le logement remplit les conditions requises.

Localisation des bâtiments. Les bâtiments qui font l’objet de travaux doivent être situés en métropole ou dans un département d’Outre-mer (voire, pour certains cas, dans une collectivité territoriale d’Outre-mer) mais aussi se trouver :
- dans des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ;
- ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire.

Besoin de détails ? La liste des communes concernées est disponible ici en annexe.

A noter. Tout contribuable qui souscrit des parts de SCPI peut être éligible à la réduction d’impôt Denormandie dès lors :
- que 95 % du produit de cette souscription servent, de manière exclusive, à financer l’un des investissements éligibles au dispositif ;
- que le montant de la souscription annuelle soit intégralement investie dans les 18 mois qui suivent sa clôture.
 

3 - Dispositif Denormandie : sous quelles conditions ?

La mise en location (obligatoire) du bien. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable qui a acheté le logement et qui y a fait réaliser les travaux doit s’engager à le louer nu pendant une période de 6 ou 9 ans.

Une prolongation ? Une fois cette période initiale écoulée, le contribuable peut prolonger son engagement de 3 ans (si la durée de l’engagement initial était de 9 ans), voire de 6 ans (si la durée de l’engagement initial était de 6 ans).

Et dans le cas d’une société ? Notez que dans le cas où l’investissement a été pris par une société de type SCI, c’est elle qui doit prendre l’engagement de mettre le logement en location nue pendant le délai requis. De son côté, le contribuable doit s’engager à conserver la totalité des titres de la société jusqu’à la fin de la période couverte par l’engagement de location.

Quand doit débuter la location ? La location doit impérativement débuter dans les 12 mois qui suivent l’achat ou l’achèvement des travaux, et doit rester effective pendant la durée de location imposée.

A noter. La durée de la location est décomptée à compter de la prise d’effet du bail initial.

Et si le locataire donne son congé ? Si le locataire délivre son congé, le bailleur doit impérativement retrouver un locataire dans un délai maximum d’un an.

Plafonnement du loyer. Le loyer de la location ne doit pas dépasser un certain montant dont le maximum est relevé chaque année et ce, pendant toute la durée de la location. Ce plafonnement est variable selon la zone dans laquelle se trouve le logement loué.

Condition relative aux ressources du locataire. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie, il est nécessaire que les ressources du locataire du logement ne dépassent pas, lors de la signature du bail, un certain plafond, dont le montant varie selon sa situation de famille (personne seule, couple, personnes à charge, etc.) et la localisation du bien. Ce plafond est révisé chaque année.
 

4 - Dispositif Denormandie : combien ?

Calcul de la réduction d’impôt. La réduction d’impôt se calcule en appliquant au montant de l’investissement (plafonné à 5 500 € par m² de surface habitable et à 300 000 €) un taux de :
- 12 % (si l’engagement de location est de 6 ans) ;
- 18 % (si l’engagement de location est de 9 ans).

Un exemple. Un contribuable réalise un investissement de 100 000 €, dont 25 000 € de travaux. Il prend l’engagement de louer son bien pendant 6 ans. Le montant de sa réduction d’impôt est donc de 15 000 € (125 000 X 12%).

Et si l’engagement de location est prorogé ? Si le bailleur proroge son engagement de location, le taux est de :
- 6 % pour la 1re période triennale, et 3 % pour la 2de période triennale (si l’engagement initial est de 6 ans) ;
- 3 % pour la période triennale (si l’engagement initial est de 9 ans).

Quand s’applique la réduction d’impôt ? La réduction d’impôt commence à s’appliquer sur l’impôt sur le revenu du propriétaire du logement à compter :
- de la date d’achat du bien, si celui-ci a déjà fait l’objet de travaux ou d’une transformation ;
- de la date d’achèvement des travaux, pour les logements ou locaux achetés en vue de la réalisation de travaux ou d’une transformation ;
- de la date de la réalisation de la souscription des parts, dans le cas de la souscription de parts de SCPI.

Pour combien de temps ? La réduction d’impôt est répartie de manière égale sur la durée d’engagement de mise en location du bien.

Un cumul (im)possible ? Attention, un même contribuable ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt « Pinel » et « Denormandie » pour un même logement.

2 logements maximum ! La réduction d’impôt ne peut bénéficier qu’à 2 logements maximum pour un même contribuable au titre d’une même année d’imposition. Pour apprécier cette limite, il faudra tenir compte à la fois des logements ouvrant droit au bénéfice du dispositif Denormandie, mais aussi de ceux bénéficiant du dispositif Pinel.
 

5 - Dispositif Denormandie : comment en bénéficier ?

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous avez l’obligation de joindre à votre déclaration de revenus votre engagement de location et plusieurs pièces justificatives parmi lesquelles la copie du contrat de bail, l’avis d’imposition du locataire, etc.

A noter. Le bailleur doit également joindre à l’administration fiscale une note qui récapitule les travaux qu’il a réalisés, ainsi que leur montant.

Et si vous cessez de remplir les conditions nécessaires ? La réduction d’impôt octroyée peut faire l’objet d’une « reprise » par l’administration fiscale (ce qui, concrètement, oblige le contribuable à rembourser l’administration), notamment :
- si l’engagement de location n’est pas respecté ;
- si le logement est vendu, sauf exception (licenciement, etc.) ;
- etc.

 

En conclusion

Le dispositif Denormandie peut s’avérer particulièrement avantageux pour le propriétaire qui envisage d’acheter, de rénover puis de mettre en location un logement. Pour y être éligible, il est nécessaire de respecter l’ensemble des conditions que son application requiert : attention à vous montrer rigoureux, faute de quoi la réduction d’impôt sur le revenu pourrait vous être reprise…
 

Sources

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