CRÉATION ET FONCTIONNEMENT D’UNE SCI : POURQUOI ? COMMENT ?

Création et fonctionnement d’une SCI : pourquoi ? Comment ?

/
 

Pour faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et, le cas échéant, préparer sa transmission, une société civile immobilière (SCI) peut être créée. Comme toute société, des formalités juridiques vont être nécessaires. Lesquelles ? Et une fois la société créée, comment va-t-elle fonctionner ?


1 - Création d’une SCI : pourquoi ?

La SCI : le principe. Une société civile immobilière (SCI) est une société qui permet à plusieurs personnes d’être propriétaires ensemble d’un ou plusieurs biens immobiliers et d’en assurer la gestion.

Quel intérêt ? Acheter un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI permet non seulement de protéger le patrimoine privé des associés, mais aussi de faciliter la transmission du patrimoine immobilier, tout en profitant d’une certaine flexibilité en matière de fiscalité.
 

2 - Création d’une SCI : comment ?

SCI = société. Pour créer une SCI, il faut conclure un contrat de société aux termes duquel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices, tout en s'engageant à contribuer aux pertes.

Société = associés. Les associés d’une SCI doivent être 2 au minimum et peuvent être des personnes majeures ou des mineurs émancipés, des personnes physiques (c’est-à-dire des particuliers) ou morales (comme des sociétés).

Associés = parts sociales. En contrepartie de leurs apports en nature ou en argent à la société, les associés reçoivent des parts sociales au prorata du montant de leurs apports.
Qu’est-ce qu’un apport ? Un apport est un bien (somme d’argent, fonds de commerce, etc.) que les associés mettent à la disposition de la société en vue d'une exploitation commune.

Rédaction des statuts. Toute société doit avoir des statuts qui, bien souvent, sont rédigés par un professionnel du droit (avocat, notaire, expert-comptable etc.). Celui-ci va aussi se charger de la réalisation des formalités administratives nécessaires à l’immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Enregistrement des statuts. Par principe, les statuts de la SCI nouvellement créée n’ont pas à être enregistrés auprès du service des impôts des entreprises (SIE). Toutefois, s’ils ont été rédigés par acte authentique, ou s’ils prévoient un apport en nature (un apport d’immeuble par exemple) au bénéfice de la SCI, ils doivent être soumis à la formalité de l’enregistrement.

Qu’est-ce qu’un acte authentique ? Il s’agit d’un acte nécessairement rédigé par un officier public. Il est signé par les parties et par l’officier public qui, en le signant, lui confère un caractère authentique.

Une publicité. Enfin, la création de la SCI devra donner lieu à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
 

3 - Focus sur les droits et obligations des associés de la SCI

Quels droits ? Les associés d’une SCI ont différents droits. Ils peuvent notamment :
- désigner et révoquer le gérant de la société ;
- participer aux assemblées générales ;
- percevoir des bénéfices au prorata des parts détenues dans le capital social.

Quelle responsabilité ? Les associés sont responsables indéfiniment et conjointement des dettes de la SCI.

En d’autres termes, en cas d’impossibilité pour la société de faire face à ses dettes, ils sont tenus de rembourser les créanciers sur leurs propres deniers.

Pour quel montant ? Chaque associé ne peut être poursuivi en paiement de la dette par les créanciers qu’à concurrence de sa quote-part dans le capital social.
 

4 - Focus sur le fonctionnement de la SCI

Gestion SCI = gérant. A la tête d’une SCI doit être nommé un gérant. Celui-ci est désigné pour la première fois par les statuts de la société, par décision collective ou par un acte distinct annexé aux statuts et signé par tous les associés. Ensuite, pendant la vie sociale de la SCI, le ou les gérants sont élus lors de l’assemblée générale (AG).

Gérant : quelles missions ? Le gérant assure la gestion courante de la SCI : encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, rapport comptable des activités de la société, etc. Il doit aussi réunir, au moins 1 fois par an, les associés en AG.

Concernant la fin de mandat du gérant. Le mandat du gérant cesse à son expiration, ou à la suite de sa démission ou de son décès. Il peut aussi être révoqué en AG à la majorité prévue dans les statuts.

Attention ! Si elle n'est pas fondée, la révocation abusive du gérant peut donner lieu à une indemnisation.

Gestion de SCI = associés. Les associés de la SCI interviennent nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société. A ce titre :
- ils peuvent prendre l'initiative de modifier les statuts par une décision d'AG ;
- chaque associé peut provoquer la réunion d'une AG pour une question déterminée à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l’assemblée ou en consultant les associés par écrit ;
- les associés peuvent poser des questions par écrit au gérant qui doit répondre selon le même procédé.
 

5 - Dissolution de SCI : quand ? Comment ?

Un rappel. La dissolution d’une société est une décision prise par les associés ou la justice qui constate la fin de la société.

Dissolution de SCI : pourquoi ? Une SCI peut être dissoute pour l’une des raisons suivantes :
- l'expiration de sa durée (99 ans au maximum) ;
- la réalisation de son objet (comme l’achèvement de la construction d'un immeuble) ;
- la dissolution volontaire anticipée par les associés ;
- la faillite ;
- la dissolution judiciaire.

Dans tous les cas… La dissolution de la SCI donne lieu à la désignation d’un liquidateur et à l’accomplissement de diverses formalités de publicité.
 

En conclusion

La création et le fonctionnement d’une SCI nécessite le respect de diverses règles, tant prévues par la Loi que par les statuts de la société. Leur maîtrise est indispensable : n’hésitez pas à vous faire accompagner dans vos démarches !
 

Sources

Partager l'actualité
Vous abonner
Navigation