COMMENT ENCHÉRIR LORS D’UNE VENTE AUX ENCHÈRES JUDICIAIRES ?

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L’un des moyens existants pour acquérir un bien immobilier est la vente aux enchères. Si, pour participer à ce type de vente, il est impératif de faire appel à un avocat, il est également important de connaître et de respecter les différentes étapes de la procédure. Concrètement, comment se passe une vente aux enchères judiciaires ?


1. Avant la vente aux enchères judiciaires

Vente aux enchères judiciaires = procédure judiciaire ! La vente aux enchères judiciaires s’inscrit dans le cadre plus global d’une procédure judiciaire impliquant :
- un « débiteur », à savoir le propriétaire de l’immeuble saisi qui va être vendu aux enchères ;
- un « créancier poursuivant », donc la personne à qui le débiteur doit de l’argent et qui a initié la procédure de saisie ;
- un « adjudicataire », c’est-à-dire la personne qui devient propriétaire du bien immobilier à la suite des enchères.

Comment s’informer ? Pour participer à une vente aux enchères judiciaires, il faut d’abord savoir où celle-ci va se dérouler et quels sont les biens immobiliers mis en vente. Ces informations donnent lieu à :
- l’affichage d’un avis dans les locaux du tribunal, à un emplacement aisément accessible au public ;
- la publication de ce même avis dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble vendu.

Quel est le contenu de l’avis ? Cet avis indique :
- les nom, prénoms et domicile du créancier et de son avocat ;
- la désignation de l'immeuble saisi et une description sommaire indiquant sa nature, son occupation éventuelle et tous les éléments connus relatifs à sa superficie ainsi que, le cas échéant, les dates et heures de visite ;
- le montant de la mise à prix ;
- les jour, heure et lieu de la vente ;
- l'indication que les enchères ne peuvent être portées que par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente ;
- l'indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du tribunal judiciaire ou au cabinet de l'avocat du créancier.

Les premières démarches. Une personne qui souhaite participer aux enchères a donc plusieurs actions à mener avant le jour de la vente : elle doit, en effet, visiter l’immeuble, consulter le cahier des conditions de vente et surtout, se rapprocher d’un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire du lieu de la vente pour pouvoir enchérir.

Bon à savoir. Notez qu’un second avis simplifié est apposé à l'entrée ou, à défaut, en limite de l'immeuble saisi et publié dans 2 éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale indiquant :
- la mise en vente aux enchères publiques de l'immeuble ;
- la nature de l'immeuble et son adresse ;
- le montant de la mise à prix ;
- les jour, heure et lieu de la vente ;
- l'indication que le cahier des conditions de vente peut être consulté au greffe du tribunal judiciaire ou au cabinet de l'avocat du créancier.
 

2. Les conditions pour pouvoir enchérir

Des exclusions. Ne peuvent pas participer à la vente aux enchères :
- le débiteur saisi ;
- un auxiliaire de justice qui est intervenu à un titre quelconque dans la procédure ;
- un magistrat de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie ;
- une personne interdite d’acquérir un bien immobilier par la justice (sauf s’il s’agit d’un achat pour votre occupation personnelle).

Des conditions. Pour pouvoir enchérir, il faut nécessairement se faire représenter par un avocat, et pouvoir justifier d’une garantie de paiement auprès de cet avocat.
Qu’est-ce que la garantie de paiement ? La garantie prend la forme d’une caution bancaire irrévocable ou d’un chèque de banque rédigé à l'ordre du séquestre ou de la Caisse des dépôts et consignations, selon les indications du cahier des conditions de vente. Elle représente 10 % du montant de la mise à prix, sans pouvoir être inférieure à 3 000 €.

Un récépissé. En contrepartie du dépôt de la garantie, l’avocat doit remettre à son client un récépissé qui reproduit les mentions suivantes :
« La somme encaissée par le séquestre ou la Caisse des dépôts et consignations est restituée dès l'issue de l'audience d'adjudication à l'enchérisseur qui n'a pas été déclaré adjudicataire.

Lorsque l'adjudicataire est défaillant, la somme versée ou la caution apportée est acquise aux créanciers participant à la distribution et, le cas échéant, au débiteur pour leur être distribuée avec le prix de l'immeuble ».

Attestation sur l’honneur. Lorsque l’immeuble mis aux enchères est à usage d’habitation, ou lorsqu’il s’agit d’un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, le mandant (donc l’enchérisseur) doit remettre une attestation sur l’honneur à son avocat.

Achat par une personne physique. Si le mandant est une personne physique, cette attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance, domicile, s’il a été condamné ou non à une interdiction d’acquisition d’un tel immeuble et s’il s’agit ou non d’une acquisition pour une occupation à titre personnel. Pour les mandants nés à l’étranger, il faut aussi indiquer les nom et prénoms des parents.

Achat par une personne morale. Si le mandant est une personne morale, l’attestation doit comporter la mention de sa dénomination et son numéro de SIREN.

Achat par une SCI ou une SNC. Si l’enchérisseur est une société civile immobilière (SCI) ou une société en nom collectif (SNC), l’attestation doit indiquer les nom, prénoms, date et lieu de naissance, et domicile des associés et mandataires sociaux de la structure, s’ils font l'objet ou non d'une condamnation à une interdiction d’acquérir un tel immeuble, ainsi que la dénomination de la société et son numéro SIREN.
 

3. Le jour de la vente aux enchères judiciaires

Un juge. La vente aux enchères judiciaires a lieu en audience devant le juge.

Un avocat. Ce n’est pas le mandant qui porte les enchères personnellement, mais son avocat qui le fait en son nom. Précisons qu’un même avocat ne peut être titulaire que d’un seul mandat : il ne peut donc pas représenter plusieurs mandants différents au sein de la même vente.

Une mise à prix. Le juge va commencer par rappeler que les enchères partent du montant de la mise à prix fixé, selon le cas, par le créancier poursuivant dans le cahier des conditions de vente, ou par le juge.

Le déroulé des enchères. Les enchères sont pures et simples et chaque enchère doit couvrir la précédente. Elles sont arrêtées lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée.

Adjudication. Dès lors que les 90 secondes requises se sont écoulées depuis la dernière enchère, le juge constate sur-le-champ le montant de celle-ci. C’est cette dernière enchère qui emporte adjudication, c’est-à-dire la vente du bien immobilier.

Dévoilement de l’identité de l’adjudicataire. L’avocat du dernier enchérisseur va ensuite déclarer l’identité de son client au greffier du tribunal et lui remettre l’attestation sur l’honneur préparée par son mandant.

Jugement d’adjudication. Enfin, au terme des enchères, un jugement d’adjudication précisant, notamment, les formalités de publicité de la vente, l’immeuble adjugé, l’identité de l’adjudicataire et le prix d’adjudication est rendu. Ce jugement d’adjudication est notifié par le créancier poursuivant au débiteur, à l’adjudicataire, aux autres créanciers et, le cas échéant, à toute personne à l’origine d’une contestation tranchée par la décision.
 

4. Après la vente aux enchères judiciaires : une dernière surenchère

La surenchère. Après la vente aux enchères, il existe encore une possibilité pour que le bien immobilier échappe à l’adjudicataire, via le mécanisme de la surenchère. Pour être recevable, cette surenchère doit être du 10me au moins du prix principal de la vente (c’est-à-dire prix principal + 10 %).

Nécessité d’un avocat. Elle est formée par acte d’avocat et déposée au greffe du tribunal judiciaire dans les 10 jours suivant l'adjudication. Elle vaut demande de fixation d'une audience de surenchère.

Garantie de paiement. L'avocat doit attester s'être fait remettre par son mandant une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque du 10me du prix principal de la vente.

Pas de retour en arrière. La déclaration de surenchère ne peut être rétractée.
Notification de la surenchère. Au plus tard le 3e jour ouvrable suivant la déclaration de surenchère, le surenchérisseur la notifie à l’adjudicataire, au débiteur saisi et au créancier poursuivant à peine d’irrecevabilité. Ces derniers disposent alors de 15 jours pour contester sa validité, le cas échéant.

Audience de surenchère. Une audience de surenchère est ensuite fixée par le juge à une date comprise dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère. En cas de contestation de la déclaration de surenchère, ce délai court à compter de la date de la décision de rejet de la contestation.

Notification de l’audience. Les parties (adjudicataire, surenchérisseur, débiteur, etc.) sont avisées par le greffe de la date de l'audience par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR).

Déroulement de la surenchère. Le jour de l’audience, la surenchère se déroule de la même manière que l’enchère initiale, sur la base de la mise à prix fixée par la surenchère.

Si la surenchère n'est pas couverte, le surenchérisseur est déclaré adjudicataire.
Une seconde surenchère. Une fois la procédure de surenchère terminée, il n’est pas possible de procéder à une nouvelle surenchère.
 

5. Après la vente aux enchères : devenir pleinement propriétaire

Adjudicataire = propriétaire ? Une fois les enchères terminées, l’adjudicataire n’est pas encore pleinement propriétaire du bien vendu.

Un prix à payer. Pour réellement le devenir, il lui reste à verser le prix de vente dans un délai de 2 mois à compter de la date d’adjudication définitive, sur un compte séquestre ou auprès de la Caisse des dépôts et consignations. Il doit également s’acquitter du paiement des frais liés à la vente.

Un titre de vente. Le titre de vente est le cahier des conditions de vente revêtu de la « formule exécutoire », qui doit être publié au service de la publicité foncière pour être opposable.
 

Conclusion

La vente aux enchères étant le maillon d’une procédure judiciaire plus globale, de nombreuses conditions sont à respecter : nécessité de faire appel à un avocat, présentation obligatoire d’une garantie de paiement, délai de paiement, etc.
 

Sources

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