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Il peut paraître cruel de saisir le logement ou l’atelier d’un débiteur, cependant la procédure de saisie immobilière qui existe depuis la nuit des temps est une voie d’exécution qui apparaît indispensable pour le respect des décisions de justice et autres titres exécutoires. En l’absence de cette procédure les prêts immobiliers seraient rendus plus difficiles, la fraude fiscale favorisée, les problèmes issus d’impayés subis dans une copropriété seraient parfois insolubles… La procédure de saisie a fait l’objet d’une profonde réforme applicable à partir du 1er janvier 2006 qui à déjà fait l’objet de plusieurs modifications législatives et d’une jurisprudence foisonnante, l’exposé qui suit n’est pas exhaustif mais il pourrait peut être servir de piste a des juristes d’entreprises, des avocats, des huissiers des notaires voire des magistrats qui s’intéresseraient à cette procédure sans en être spécialistes.
L’avocat poursuivant a un rôle capital dans la procédure de saisie puisque C’EST LUI QUI SUIT CETTE PROCEDURE DU DEBUT par ses conseils, et son intervention dans les actes de procédure JUSQU'A LA FIN puisqu’il dispose d’une priorité pour lancer et poursuivre la procédure de répartition des fonds qui termine les procédures de vente.
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Chapitre 1 - Préparation de la saisie |
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N.B. les textes cités sont issus du Code de procédure civile d’exécutions (dits en abrégé C.P.C.E. consultables sur le site légifrance.gouv.fr)
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Avant d’accepter de lancer la procédure, l’avocat poursuivant devra s’assurer que les conditions de la saisie sont remplies et que les pièces nécessaires lui sont remises.
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A) Pièces à examiner ou à réclamer au client par l'avocat |
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Titres exécutoires examen de ceux-ci |
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La saisie immobilière est possible au profit de tout créancier muni d’un titre exécutoire (jugement, acte notarié, certains titres administratifs) constatant une créance liquide* et exigible** ( *liquide : dont le montant est ou peut être déterminé d’ou nécessité de pouvoir déterminer le principal, le taux, les intérêts, les éventuelles pénalités… - **exigibles : ce qui oblige a connaître des conditions d’exigibilités (variables selon les titres de créance) ces titres devraient être en original à défaut l’original doit être rapidement disponible a défaut il conviendra de se procurer une seconde copie exécutoire.
Contradiction du titre avec la poursuite :
Le titre doit clairement apparaître comme étant au profit du créancier et à l’encontre du débiteur. Le plus souvent la contradiction rencontrée n’est qu’apparente.
Contradiction concernant le créancier :
L’apparente contradiction pourra s’expliquer par un changement de dénomination, une fusion, une cession de créance (il faudra alors justifier de la dénonciation), il suffira le plus souvent de réclamer au client les actes qui justifient l’apparente différence entre le titre exécutoire et son bénéficiaire.
Contradiction concernant le débiteur :
L’éclaircissement pourra parvenir de l’examen du Régime matrimonial et de ses conséquences (pour un régime de communauté voir les articles 1413 à 1415 du code civil)
Il arrive, cependant, que cet examen fasse renoncer à une poursuite par voie de saisie immobilière. Il sera parfois possible de se diriger vers d’autres procédures telle que la licitation oblique (art 815-17 et suivant du code civil).
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B) Autres difficultés rencontrées et précautions à prendre |
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1°) caractère immobilier de la saisie |
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Si la saisie immobilière peut être faite sur un bien immobilier ou ses démembrements (nue propriété, usufruit, usage exclusif) elle ne peut porter sur des bien meubles (notamment sur les parts sociales d’une S.C.I. même si celle-ci possède un ou plusieurs immeubles)
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2°) Compétence territoriale de l’avocat poursuivant |
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Seul un avocat inscrit au barreau du tribunal devant lequel la vente devrait se faire (soit pour une saisie le lieu de la situation de l’immeuble) est compétent pour participer a quelque titre que ce soit à la procédure de saisie immobilière (y compris dans la couronne parisienne)
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3°) Prescriptions et interruption des garanties |
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L’avocat vérifiera également si une prescription n’est pas acquise. Si cela semble être le cas il le signalera immédiatement a son client en l’interrogeant sur le point de savoir s’il n’a pas lancé auparavant une précédente procédure d’exécution, ou tout autre acte interruptif.
Si la prescription est proche de jouer il avisera son client immédiatement délivrera le commandement immobilier rapidement il conseillera éventuellement au créancier de tenter une autre voie d’exécution (saisie mobilière, sur rémunération, saisie attribution …)
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4°) Cas particulier des poursuites pour des charges de copropriété |
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L’avocat rappellera au syndic que la saisie immobilière suppose qu’une assemblée générale de copropriété l’autorise à poursuivre une saisie immobilière voir D 57-223 du 17/03/2007 2010-391) la décision d’A.G.doit autoriser la saisie, préciser les n° de lots a saisir, chiffrer la mise à prix et les frais restant à charge.
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C) Collecte de pièces complémentaires par l'avocat poursuivant |
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Il sera prudent pour l’avocat poursuivant de commander certaines pièces, de réagir aux situations nouvelles et d’anticiper les difficultés éventuelles.
S’il ne l’a en sa possession l’avocat, commandera copie du titre d’acquisition du bien immobilier (demande a faire au S.P.F.)
Si le débiteur est un particulier :
L’avocat commandera un extrait d’acte de naissance et éventuellement un extrait d’acte de mariage ce qui permet de découvrir l’existence d’un décès ou d’un divorce.
Si le débiteur est commerçant (ou société commerciale) :
Il commandera un extrait K bis et posera une surveillance sur « INFOGREFFE » pour être averti de l’existence d’une procédure collective qui suspendrait ou arrêterait le cours de la procédure.
Surendettement du débiteur :
Lorsque le surendettement à été déclaré recevable toutes les procédures de saisies sont suspendues, le commandement immobilier ne peut donc plus être délivré. Il conviendra d’attente la suite de la procédure de surendettement. Si le commandement à déjà été délivré lors du prononcé de la recevabilité, le créancier poursuivant sollicitera le juge qu’il ordonne la suspension de la procédure et fera mentionner la décision au SPF (ancienne conservation des hypothèques) ce qui permettra ultérieurement de reprendre éventuellement la procédure sans que le commandement ne soit périmé.
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Chapitre 2 - Du commandement à l'audience d'orientation |
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Les vérifications préliminaires étant faites, l’avocat poursuivant établira un projet de commandement immobilier qu’il transmettra à un ou plusieurs huissiers (les huissiers ne pouvant exercer que dans la limite de leur département).
Parfois le créancier poursuivant s’adresse directement à un huissier qui établit alors le commandement qu’il transmettra à l’avocat.
Dans les deux cas il est souhaitable qu’il y ait relecture et échanges toujours fructueux entre les deux professionnels.
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A) Le commandement, sa publication et le P.V. de description |
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Le commandement immobilier comporte un certain nombre de mentions obligatoires prévues a l’art R 321-3 du code de procédure civile d’exécution En cas de pluralité de propriétaires, le commandement devra être délivré à chacun d’entre eux. Lorsqu’un seul des époux est propriétaire (bien propre, séparation de biens…) le conjoint doit cependant recevoir dénonciation par huissier du commandement au plus tard le lendemain de la délivrance du commandement au seul propriétaire.
Après 8 jours de la délivrance du commandement et à défaut de paiement l’huissier sollicité par l’avocat poursuivant devra établir un P.V. de description décrivant l’immeuble saisi et les conditions d’occupation, il pourra le faire en accord avec l’occupant (ou accompagné de 2 témoins et d’un serrurier) Si les lieux sont occupés par des tiers ou s’il rencontre des difficultés particulières il établira un PV de difficulté et l’avocat sollicitera une ordonnance du juge autorisant l’autorisation de pénétrer dans les lieux.
Dès le commandement délivré, l’avocat du créancier devra respecter un grand nombre de délais de procédure qui s’enchaînent dont certains à peine de caducité (Voir l’articles R311-11, R 321-6 et 7 R 321-20 ) Ces caducités pouvant cependant faire parfois l’objet d’un relevé par le juge de l’exécution : il conviendra donc que l’avocat poursuivant note scrupuleusement dans un agenda papier ou/et électronique les actes accomplis et à accomplir au fur et a mesure de l’avancement de la procédure.
Dans le cadre de ces délais l’avocat du créancier poursuivant devra dans les 2 mois maximum de la délivrance du commandement publier au Service de la Publicité Foncière (anciennement conservation des hypothèques) le ou les commandements immobiliers (s’il existe plusieurs commandements il faudra les déposer le même jour en prenant comme date ultime le délais de 2 mois à compter du dernier commandement délivré.)
Il vérifiera a cette occasion : qu’il a bien reçu de l’huissier le procès verbal de description et les diagnostics techniques (surface Carrez, recherche de plomb, d’amiante et autres…) généralement établis en même temps que le P.V. de description il vérifiera qu’il a obtenu de son client à qui il a transmis ces pièces le montant de la mise a prix . A défaut il relancera le retardataire en insistant sur les risques courus en cas de non respect des délais.
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B) L’assignation du ou des débiteurs |
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Le créancier poursuivant doit assigner le ou les débiteurs dans un délai de deux mois maximum après la publication du commandement et a une audience comprise entre un mois minimum après la délivrance de l’assignation et 3 mois maximum après cette délivrance.
Cette assignation contient notamment le montant de la mise a prix, sommation d’avoir a consulter le cahier des conditions de vente qui sera déposé au plus tard 5 jours après la délivrance de l’assignation bien évidemment la date et le lieux ou l’audience se déroulera, le rappel que le ministère d’avocat (inscrit au Barreau du Tribunal concerné) est obligatoire pour toute contestation à l’exception d’une demande de vente amiable qui peut être formulée sans avocat (mais qui devra alors être appuyée par des éléments sur la valeur du bien saisi (expertise, évaluation par des agences immobilières ou autres références – Attention : lorsque le bien appartient a plusieurs personnes elles doivent en principe être toutes présentes à cette audience.
N.B. cette liste n’est pas exhaustive pour plus de détails voir l’article R 322-5 du code de procédure civile d’exécution.
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C) L’assignation des créanciers inscrits |
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Au plus tard dans les 5 jours ouvrables de la délivrance de l’assignation du débiteur l’avocat devra assigner les créanciers inscrits voir l’article R 322-6 à R 322-8 du CPCE
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D) Le dépôt du cahier des conditions de vente |
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Ce dépôt permet à tout intéressé (partie saisie, autres créanciers, acheteurs éventuels) d’avoir un maximum de renseignements sur l’immeuble et l’intégralité de la procédure.
Au plus tard le 5ème jour ouvrable suivant l’assignation délivrée au débiteur, l’avocat poursuivant devra déposer au greffe un cahier des conditions de vente établi sous la responsabilité du créancier poursuivant, il devra respecter les impositions de l’article R 332-9 du code de procédure civile d’exécution et pourra être contesté par tout intéressé.
En pratique ce cahier comprend plusieurs parties : une partie variable qui reprendra pratiquement toutes les indications figurant dans le ou les commandements délivrés, une partie fixe qui indique les conditions de la vente à intervenir Cette partie fixe doit être conforme aux modèles types édités par le Conseil National des Barreaux, ces modèles sont obligatoires (règle déontologique) mais peuvent exceptionnellement être modifiés pour tenir compte d’une particularité du dossier. P.V. de description, les diagnostics techniques.
La présentation de celui-ci notamment en ce qui concerne les annexes (autrefois appelés « dires » peut varier d’un tribunal a un autre, Se renseigner auprès du greffe de son tribunal.
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E) L’audience d'orientation |
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C’est le moment de toutes les demandes de toutes les contestations, et de l’orientation vers une vente amiable ou judiciaire.
L’avocat du créancier poursuivant aura ici encore un rôle essentiel tant en conseillant son client, qu’en concluant et plaidant si nécessaire pour tenter de faire admettre les demandes de ce dernier ( et parfois aussi pour lui faire admettre le bien fondé du jugement ou les bienfaits d’une éventuelle transaction).
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